Дело № ДЕЛО № 2-644/2022 ~ М-572/2022

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации а. Кошехабль 21 сентября 2022 года Кошехабльский районный суд Республики Адыгея в составе: председательствующего – судьи Керашева Т.Н., при секретаре судебного заседания ФИО5 , с участием: представителя истца ИП Главы КФХ ФИО1 ФИО6 , действующего на основании доверенности <адрес> 5 от ДД.ММ.ГГГГ , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Главы КФХ ФИО1 к ФИО2 , ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, УСТАНОВИЛ: ИП Глава КФХ ФИО7 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивированным тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор о предоставлении земельного участка в аренду. По условиям указанного договора, ответчик ФИО2 сдал, а ИП Глава КФХ ФИО7 принял в долгосрочное пользование в аренду земельный участок, площадью 25 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> , примерно 2000/8 м. на северо-запад от <адрес> , расположенного в границах участка, бригада № , № В/С-4, участок 9, с кадастровым номером 01:02:2506001:37. Согласно п. 2.1 указанного договора, договор между ними был заключен сроком на 5 лет. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Поскольку истец продолжал пользоваться указанным земельным участком и по окончании срока действия договора, договор о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с п. 2.7 договора аренды, арендатор имеет право по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право выкупа перед другими лицами при продаже земельного участка. Однако, как стало известно истцу, в сентябре 2021 года указанный земельный участок без его уведомления был отчужден в пользу ФИО3 и с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ей на праве собственности. Отчуждение земельного участка осуществлено по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , который является недействительной ничтожной сделкой. Договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ , заключенным между ФИО2 и ФИО3 нарушены права истца. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны при заключении договора аренды имели право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем. Данное положение полностью соответствует ст. 421 ГК РФ. Статья 309 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения принятых на себя обязательств. Истец с ФИО2 согласовали условие о наличии преимущественно права покупки земельного участка в случае продажи. При этом, очевидно зная о наличии такого условия в договоре и взятых на себя обязательствах, ФИО2 произвел отчуждение ФИО3 , не уведомив истца о намерении продать участок и не предоставив последнему возможность реализовать свое преимущественное право покупки. Эти действия арендодателя представляют собой произвольный отказ от исполнения своих обязательств, что прямо противоречит положениям ст.ст. 309, 421 ГК РФ. Таким образом, оспариваемой сделкой нарушены нормы закона и права истца по договору аренды на преимущественный выкуп земельного участка. Поскольку договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ , заключенным между ФИО2 и ФИО3 нарушено преимущественное право истца на покупку земельного участка, предусмотренное п. 2.7 договора о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ , указанный договор купли-продажи на основании п. 4 ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 11-ФЗ является недействительной ничтожной сделкой. На основании изложенного, ИП Глава КФХ ФИО7 просил признать недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка, площадью 25 000 кв.м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес> , примерно 2000/8 м. на северо-запад от <адрес> , расположенного в границах участка, бригада № , № В/С-4, участок 9, с кадастровым номером 01:02:2506001:37 от ДД.ММ.ГГГГ , заключенный между ФИО2 и ФИО3 и применить последствия его недействительности. Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик ФИО3 представила суду письменное возражение на исковое заявление, в котором указала, что сделка по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:02:2506001:37 между ней и ФИО2 совершенна на законных основаниях. Положения ч. 8 ст. 22 ЗК РФ, на которые ссылается истец, утратил свою силу ДД.ММ.ГГГГ . Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениями о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом и нарушает права физического лица, на предусмотренную ст. 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора. Кроме того, в договоре аренды, заключенном между ФИО1 и ФИО2 отсутствуют условия о выкупе арендатором земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения, незаконченная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей. Также указанный договор аренды не содержит условий об обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой-либо форме о намерении продать земельный участок. Истец ИП Глава КФХ ФИО7 , извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. Представитель истца ИП Глава КФХ ФИО1 – ФИО6 , в судебном заседании заявленные требования поддержал полном объеме и просил их удовлетворить. Ответчик ФИО2 , извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. Ответчик ФИО3 , извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась. В своем заявлении просила отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях и провести судебное заседание в её отсутствие. Суд, выслушав представителя истца ИП Главы КФХ ФИО1 – ФИО6 , исследовав материалы дела, приходит к следующему. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 422 ГК РФ). Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. В соответствии с п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП Главой КФХ ФИО1 заключён договор аренды земельного участка, по условиям которого ФИО2 передал в аренду ИП Главе КФХ ФИО7 земельный участок, площадью 25 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> , примерно 2000/8 м. на северо-запад от <адрес> , расположенного в границах участка, бригада № , № В/С-4, участок 9, с кадастровым номером 01:02:2506001:37. Договор аренды земельного участка заключен сроком на 5 лет. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Таким образом, учитывая, что после истечения срока договора со стороны арендодателя ФИО2 возражений ИП Главе КФХ ФИО7 относительно условий договора аренды не поступало, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ считался заключенным на неопределенный срок. При толковании договора аренды суд применительно к ст. 431 ГК РФ принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, и сопоставив п. 2.7 данного договора с другими условиями и смыслом договора в целом, находит, что стороны этого договора достигли соглашение о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Предмет спора не находился в общей долевой собственности. При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу положений п.п. 1-3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Частью 8 статьи 22 Земельного Кодекса РФ (на момент заключения договора аренды) было предусмотрено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 117-ФЗ). Указанное положение утратило силу с ДД.ММ.ГГГГ (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ). Другими нормативными актами не предусмотрено право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого земельного участка. Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную ст. 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, и в силу приведенных выше норм не может служить основанием для защиты в судебном порядке. Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. В соответствии с ч. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. В силу положений ст. 550, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 названного Кодекса, не применяются. Между тем, в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей. Также договор не содержит условий об обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора, предусмотренных п. 2.7. При таких обстоятельствах, действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта. В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По смыслу указанной нормы закона, отчуждению подлежит то имущество, которое принадлежит продавцу на праве собственности. Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) продал, а ФИО3 (покупатель) купила земельный участок, площадью 25 000 кв.м, относящийся к категории земель: «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером 01:02:2506001:37, расположенный по адресу: <адрес> , примерно 2000/8 м. на северо-запад от <адрес> , расположенного в границах участка, бригада № , № В/С-4, участок 9. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО3 за 200 000 рублей (п. 3 договора купли-продажи). Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № . В силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Согласно п. 3 ст. 8 указанного Федерального закона, в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Из дела о правоустанавливающих документах на спорный земельный участок следует, что ФИО2 уведомил администрацию МО « <адрес> » о намерении продать принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером 01:02:2506001:37. При этом администрация МО « <адрес> » не возражала относительно отчуждения указанного земельного участка третьим лицам, то есть ФИО2 соблюдены все установленные законом условия при продаже земельного участка. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Как следует из разъяснений, содержащихся в абзацах втором и третьем п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса РФ» исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что истец в 2021 году обращался в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , заключенному между ФИО3 и ФИО2 В обоснование своих требований истец приводил доводы, аналогичные доводам, содержащимся в настоящем иске. Решением Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ИП Главы КФХ ФИО1 к ФИО2 , ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору, отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения. В данном исковом заявлении истец не приводит иных доводов. Он лишь изменил содержание исковых требований, фактически злоупотребляя правом на судебную защиту. Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениями о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом и нарушает права физического лица, на предусмотренную ст. 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора. Кроме того, в самом договоре аренды, заключенном между ИП Главой КФХ ФИО1 и ФИО2 отсутствуют условия о выкупе арендатором земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения, незаконченная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей. Также указанный договор аренды не содержит условий об обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой-либо форме о намерении продать земельный участок. Приведенные выше доводы нашли свое подтверждение в решении суда первой и апелляционной инстанции, вынесенные в рамках рассмотрения ранее поданного истцом иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ФИО2 и ФИО3 В силу ст. 2 ГПК РФ целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. В развитие закрепленной в ст. 46 Конституции РФ гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина ч. 1 ст. 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что судебная защита гарантируется любому лицу при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит такое лицо, принадлежат ему, были нарушены или существует реальная угроза их нарушения. Принимая во внимание, что избранный способ защиты прав должен быть направлен на защиту и восстановление таких прав, проанализировав обстоятельства дела в их совокупности, а так же учитывая существо оспариваемого договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО3 является законным, и не подлежащим признанию его недействительным. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ИП Главы КФХ ФИО1 к ФИО2 , ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: в удовлетворении исковых требований ИП Главы КФХ ФИО1 к ФИО2 , ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, отказать. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, через Кошехабльский районный суд Республики Адыгея. Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ . Судья /подпись/