Дело № ДЕЛО № 2-2594/2025 ~ М-2055/2025

К делу № № Р Е Ш Е Н И Е И ФИО1 <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе судьи Чундышко Н.А., при секретаре судебного заседания ФИО5 с участием представителя истца по доверенности ФИО6 , представителя ответчика по доверенности ФИО8 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли – продажи дома и земельного участка недействительным, У С Т А Н О В И Л: ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли – продажи дома и земельного участка недействительным, в обоснование иска указав, что она являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> , на основании свидетельства о праве на наследство по закону выданного нотариусом Майкопского городского нотариального округа ФИО7 , ДД.ММ.ГГГГ за реестровым № , о чем в Едином государственным реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № и договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ , о чем в Едином государственным реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № . ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (далее - «Продавец») и ФИО3 (далее - «Покупатель»), был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> . (далее - «Договор»). Согласно пункту 4 Договора, отчуждаемые по договору объекты недвижимости проданы «Покупателям» за 5 000 000 руб. 00 копеек (пять миллионов пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), из которых сумма в размере 2 500 000 руб. 00 копеек (два миллиона пятьсот тысяч рублей 00 копеек), переданы частично за счет собственных средств, которые переданы «Продавцу» до подписания настоящего договора, оставшаяся сумма в размере 2 500 000 руб. 00 копеек (два миллиона пятьсот тысяч рублей 00 копеек), будет оплачена за счет средств предоставленных «Покупателю» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на расчётный счет «Продавца». Ответчик в устной форме требует, чтобы истец снялся с регистрационного учета и освободил указанные объекты недвижимости. Данное обстоятельство послужило причиной обращения в суд. Вместе с тем, ответчик, заключая договор, не был намерен создать соответствующие правовые последствия. Намерения ответчика заключались в создании видимости перехода права собственности, поскольку даже после передачи права собственности на имущество и до настоящего времени ответчик в жилой дом не вселялся и не пользовался им, а истец продолжает пользоваться имуществом, проживает и состоит на регистрационном учете в указанном жилом доме, оплачивал коммунальные платежи, как до заключения данной сделки так и после, а также производит оплату коммунальных платежей и в настоящее время. Ответчик является родным сыном истца. Денежные средства в размере 2 500 000 рублей по договору фактически не передавались истцу. Кроме того, ответчик фактически проживал на момент заключения договора в городе Санкт-Петербурге по <адрес> . Данный договор был заключен только лишь с целью получения кредита для приобретения квартиры в Москве, в которой должен был проживать ответчик. После получения кредитных денежных средств была приобретена квартира по адресу: <адрес> , г.о. Красногорск, <адрес> , в которой проживал и был прописан до июля 2022 года ответчик. Также истец осуществляла погашения обязательства по вышеуказанному Кредитному договору. Утверждает, что ответчик, заключая с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости, намеревался только лишь с целью получения кредитных денежных, без намерения создать соответствующие правовые последствия, в связи с чем сделка является мнимой. С учетом изложенного, истец просила: 1. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 , в силу его ничтожности. 2. Применить последствия недействительности сделок. Отменить государственную регистрацию права собственности на жилой дом по адресу: <адрес> за ФИО3 и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ . Отменить государственную регистрацию права собственности на земельный участок по адресу: <адрес> за ФИО3 и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации N? 01-01/001-01/002/101/2016-702 от ДД.ММ.ГГГГ . Восстановить запись о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 77,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> , кадастровый № , запись регистрации № от 15.03.2010г. Восстановить запись регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 595 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> , кадастровый № , запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ . В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержал исковые требования, просил их удовлетворить. Представитель ответчика ФИО8 возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал ходатайство о пропуске истцом сроков исковой давности. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом на основании п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2). В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Исходя из анализа данной нормы права, существенными чертами мнимой сделки являются следующие: стороны совершают эту сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре. Для признания сделки мнимой необходимо установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия. Заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались. Правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. Мнимая сделка может быть совершена в любой форме, она может пройти даже регистрацию в установленном законом порядке, тем не менее, если сделка не преследует цель наступления соответствующих последствий, которые наступают для данного вида сделки, она может быть признана мнимой. Как установлено судом и следует из материалов дела, истец являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> , на основании свидетельства о праве на наследство по закону выданного нотариусом Майкопского городского нотариального округа ФИО7 , ДД.ММ.ГГГГ за реестровым № , о чем в Едином государственным реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № и договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ , о чем в Едином государственным реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № . ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 , был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> . Согласно пункту 4 Договора, отчуждаемые по договору объекты недвижимости проданы «Покупателям» за 5 000 000 руб. 00 копеек (пять миллионов пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), из которых сумма в размере 2 500 000 руб. 00 копеек (два миллиона пятьсот тысяч рублей 00 копеек), переданы частично за счет собственных средств, которые переданы «Продавцу» до подписания настоящего договора, оставшаяся сумма в размере 2 500 000 руб. 00 копеек (два миллиона пятьсот тысяч рублей 00 копеек), будет оплачена за счет средств предоставленных «Покупателю» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на расчётный счет «Продавца». Ответчик в устной форме стал требовать, чтобы истец снялся с регистрационного учета и освободил указанные объекты недвижимости. Материалами дела, в том числе показаниями свидетелей подтверждается, что после передачи права собственности на имущество и до настоящего времени ответчик в жилой дом не вселялся и не пользовался им, а истец продолжает пользоваться имуществом, проживает и состоит на регистрационном учете в указанном жилом доме, оплачивал коммунальные платежи, как до заключения данной сделки, так и после, а также производит оплату коммунальных платежей и в настоящее время. Указанное свидетельствует о том, что ответчик, заключая договор, не был намерен создать соответствующие правовые последствия. Намерения ответчика заключались в создании видимости перехода права собственности. Указанное дает суду основание полагать, что оспариваемый договор был заключен только лишь с целью получения кредита для приобретения квартиры в Москве, в которой должен был проживать ответчик. После получения кредитных денежных средств была приобретена квартира по адресу: <адрес> , г.о. Красногорск, <адрес> , в которой проживал и был прописан до июля 2022 года ответчик, что им не оспаривается. Также истец осуществляла погашения обязательства по вышеуказанному Кредитному договору. Вышеперечисленные обстоятельства дают суду основание утверждать, что ответчик, заключая с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости, намеревался только лишь с целью получения кредитных денежных, без намерения создать соответствующие правовые последствия, в связи с чем сделка является мнимой. В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота. Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (ст.56, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 88 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации). Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки. Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок направлена на достижение одних правовых последствий. В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Цель договора купли-продажи - приобретение покупателем права собственности на имущество, включающее право пользования, распоряжение имуществом. Принимая во внимание, что истец продолжала пользоваться недвижимым имуществом нести расходы по ее содержанию после заключения договора купли-продажи, а ответчиком не совершались действия, которые обычно совершаются добросовестным покупателем, в течение длительного времени ответчик не интересовался своей собственностью, суд приходит к выводу, что стороны не достигли правовых последствий, свойственных для договоров купли-продажи. Ответчик в своем отзыве указывает, что у него как собственника спорного объекта возникает право предоставления своего недвижимого имущества для проживания, в том числе безвозмездного, любым лицам по своему усмотрению. А также указывает, что факт проживания истца в недвижимом имуществе ответчика не является доказательством отсутствия правовых последствий спорного договора купли-продажи. Суд не может согласиться с указанным доводом ответчика. После заключения спорного договора истец выполнял в доме ремонтные и строительные работы (возвел пристройки и гараж, произвел реконструкцию инженерного оборудования, производил ремонт внутри дома) строительные работы проводились истцом на собственные денежные средства, вырученные, сбереженные с пенсии и т.п., при этом ответчик в ремонте и обустройстве дома финансового участия не принимал. Фактическая передача имущества покупателю не состоялась, дом и участок из владения истца не выбывали. При заключении сделки у истца отсутствовала воля на отчуждение спорного имущества, на отказ от права собственности на него. Заключение договора истцом было обусловлено оказанием на него воздействия со стороны ответчика, состоявшего в умышленном создании у истца ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки, - последующего наделения ответчика правом собственности на жилой дом и участок. В части довода ответчика о пропуске срока исковой давности, суд считает его необоснованным и подлежащим отклонению, поскольку исчислять срок исковой давности в данном случае следует с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав, определив его с даты, когда ответчик стал чинить истцу препятствия в пользовании недвижимостью – незадолго до подачи искового заявления (дата подачи искового заявления – ДД.ММ.ГГГГ .). В п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения. Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. Учитывая указанные обстоятельства неисполнения сторонами договора продажи, суд считает, что отсутствуют оснований для применения срока исковой давности к заявленным требованиям. Указанная правовая позиция нашла свое отражение в определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ № . С учетом указанных обстоятельств, договор дарения доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ признается судом недействительной сделкой как сделкой, совершенной под влиянием заблуждения. В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2). В качестве общего последствия недействительности сделки п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает двустороннюю реституцию, то есть обязанность каждой из сторон возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, применяя последствия недействительности возмездной сделки, суд применительно к требованиям ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан привести стороны в первоначальное положение. Ввиду изложенного суд считает необходимым применить к рассматриваемому спору следующие последствия недействительности сделки. Прекратить государственную регистрацию права собственности на жилой дом по адресу: <адрес> за ФИО3 . Прекратить государственную регистрацию права собственности на земельный участок по адресу: <адрес> за ФИО3 . Восстановить запись о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 77,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> , кадастровый № , запись регистрации № от 15.03.2010г. Восстановить запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 595 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> , кадастровый № , запись регистрации № от 19.09.2016г. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 оплаченные по договору купли-продажи дома и земельного участка от 26.02.2016г. денежные средства в размере 5 000 000 рублей. На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л: в удовлетворении заявления ответчика о пропуске срока исковой давности отказать. Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли – продажи дома и земельного участка недействительным, удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 , в силу его ничтожности. Применить последствия недействительности сделки. Прекратить государственную регистрацию права собственности на жилой дом по адресу: <адрес> за ФИО3 . Прекратить государственную регистрацию права собственности на земельный участок по адресу: <адрес> за ФИО3 . Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес> . Восстановить запись о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 77,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> , кадастровый № , запись регистрации № ДД.ММ.ГГГГ Восстановить запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 595 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> , кадастровый № , запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ФИО2 № пользу ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р. ( № по договору купли-продажи дома и земельного участка от 26.02.2016г. денежные средства в размере 5 000 000 рублей. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 10.11.2025г. Судья подпись Н.А.Чундышко