Дело № ДЕЛО № 2-2735/2025 ~ М-2117/2025

к делу № УИД 01RS0 № -19 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации <адрес> «24» сентября 2025 года Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе: судьи Чундышко Н.А., при секретаре судебного заседания ФИО4 , при участии заместителя прокурора <адрес> ФИО5 , от ФИО1 и ФИО2 - представителя по доверенностям ФИО6 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора <адрес> к ФИО1 , ФИО2 , Комитету по управлению имуществом МО « <адрес> » о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий его недействительности и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 , Комитету по управлению имуществом МО « <адрес> », прокуратуре <адрес> о признании добросовестным приобретателем, УСТАНОВИЛ: Заместитель прокурора Республики Адыгея в интересах Российской Федерации, МО <адрес> и неопределенного круга лиц обратился в суд с вышеуказанным иском и с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1 от 18.12.2024 г. № , заключенный между Комитету по управлению имуществом МО « <адрес> » и ФИО1 , а так же недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2 . Применить последствия недействительности сделки. Истребовать из незаконного владения ФИО2 в ведение Комитета по управлению имуществом МО « <адрес> ». В обоснование требований указал, что в отсутствие конкурсных процедур между ФИО1 и Комитетом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № , на основании которого ФИО1 передан в собственность земельный участок с кадастровым номером 01:08:0527008:1, площадью 550 кв.м. категории «земли населенных пунктов», находящийся по адресу: СНТ «Звездочка», <адрес> . Вместе с тем, указанный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 без соответствующих торгов. В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен председатель СНТ «Звездочка» на территории которого расположен спорный участок. О месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в судебное заседание не явился. С учётом ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», отсутствия возражений суд определил рассмотреть дело при данной явке. В ходе рассмотрения дела по существу истец настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований. Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом МО « <адрес> » до перерыва возражал против удовлетворения требований истца. После перерыва явку в заседание суда не обеспечил. Представитель ответчика ФИО1 по доверенности представил письменное возражение против удовлетворения требований истца. Представитель ответчика ФИО2 в обосновании своей правовой позиции заявил встречное исковое заявление к ФИО1 , Комитету по управлению имуществом МО « <адрес> », прокуратуре <адрес> в котором просил отказать в полном объеме в удовлетворении искового заявления прокурора <адрес> о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1 заключенного между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) недействительным, а так же признать ФИО2 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1, а так же отмене обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1. Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом явку в заседание суда не обеспечили. Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки. В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В п. 2 ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. В п. 75 названного Постановления Пленума указано, что, применительно к ст.166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В сответствии с данными нормами доводы истца ответчиками не опровергнуты. Обращение прокурора в суд мотивировано тем, что в ходе проведенной прокуратурой проверки установлено отсутствие предусмотренных ст. 39.3 ЗК РФ оснований для продажи земельного участка без проведения торгов, а также отсутствием оплаты. Оценивая доводы искового заявления, суд исходит из того, что отношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.1 ЗК РФ, в соответствии с положениями которой предоставление таких земельных участков осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах компетенции (ст. 39.2 ЗК РФ). В силу п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли – продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. По общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов. Так без проведения торгов осуществляется продажа: -земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий»; - земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества; - земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса; - земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 настоящего Кодекса; - земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; - земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли - продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка ; - земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.18 настоящего Кодекса; - земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Из материалов дела не усматривается, что земельный участок 01:08:0527008:1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отвечал какому-либо из исключений, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, при этом согласно представленным истцом доказательствам следует, что СНТ «Звездочка» была образовано ДД.ММ.ГГГГ , таким образом, у Комитета по управлению имуществом МО « <адрес> » не имелось правовых оснований для заключения с ФИО1 договора купли – продажи на спорный земельный участок без проведения аукционов (торгов). Вместе с тем, в соответствии со статьями 137, 138 ГПК РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Встречное исковое заявление принимается судьей, если между ним и первоначальным исковым заявлением имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров (или встречное требование направлено к зачету первоначального требования, или удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска) Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, а именно, отсутствие осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать, возмездное приобретение имущества, наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества. Из фактических обстоятельств дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1расположенного по адресу: <адрес> , СНТ «Звездочка» <адрес> . При этом следует отметить, что стоимость сделки составила 250 000,00 руб., что на 13 302,00 руб. выше кадастровой стоимости участка (236 698,00 руб.). В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № , Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № -П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. Исходя из указанных обстоятельств, а так же анализа норм права, регулирующих возникшие правоотношения, Истец по встречному исковому заявлению является добросовестным приобретателем, поскольку заключая оспариваемую сделку, волеизъявление сторон было направлено на установление гражданско-правовых отношений, а сведения ЕГРН подтверждают наличие права у продавца на спорное имущество. В соответствии с положением ч.3 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Согласно ч.5 той же статьи Закона - государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права. Согласно ст.3 указанного закона, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав), федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 настоящей статьи. К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.Таким образом, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов, на предмет установления отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации прав. Из фактических обстоятельств следует, что спорный земельный участок прошел процедуру государственной регистрации смены собственника, то есть перехода регистрации права собственности, ФИО2 в настоящее время является собственником спорного земельного участка. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № , Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Таким образом, изучив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных прокурором исковых требований, а так же удовлетворению встречного искового заявления ФИО2 Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: исковые требования прокурора <адрес> в защиту интересов Российской Федерации, МО <адрес> и неопределенного круга лиц о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № , заключенный между Комитетом по управлению имуществом МО « <адрес> » и ФИО1 , а так же недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участкас кадастровым номером 01:08:0527008:1 от ДД.ММ.ГГГГ № , заключенный между Комитетом по управлению имуществом МО « <адрес> » и ФИО1 . В удовлетворении остальной части требований прокурора <адрес> отказать. Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 , Комитету по управлению имуществом МО « <адрес> », прокуратуре <адрес> о признании ФИО2 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1, а так же отмене обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1 удовлетворить. Признать ФИО2 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1 Отменить обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:08:0527008:1 после вступления решения в законную силу. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 08.10.2025г. Судья подпись Н.А.Чундышко