Дело № ДЕЛО № 2-315/2026 (2-4409/2025;) ~ М-4147/2025

К делу № РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации <адрес> 06 февраля 2026 г. Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе: судьи Сташ И.Х., при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи ФИО4 , с участием: истицы ФИО1 , представителя истицы ФИО5 , представителя ответчика ФИО6 , третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ФИО7 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес> , расположенной по адресу: <адрес> , согласно которого ФИО1 продала ФИО2 данную квартиру стоимостью 3 500 000,00 рублей. Вышеуказанный договор купли-продажи квартиры был заключен ФИО1 по просьбе её знакомой ФИО7 , у которой перед ФИО2 имелись долговые обязательства в размере 2 400 000,00 рублей, в целях гарантии возврата ФИО7 вышеуказанных заемных денежных средств ФИО2 Оспариваемый договор был заключен фиктивно, без целей наступления соответствующих правовых последствий, о чем сторонам договора было известно, денежные средства по договору в размере 3 500 000,00 рублей фактически покупателем продавцу не предавались. При этом, до настоящего времени истица со своими детьми продолжает проживать в <адрес> , расположенной по адресу: <адрес> , и нести бремя её содержания, ответчик фактически указанной квартирой не пользуется. В августе 2025 года после обращения истицы к ФИО7 , последняя сообщила истице, что возвратила ФИО2 заемные денежные средства в размере 2 400 000,00 рублей, однако, в связи с нахождением ФИО7 с ФИО2 в неприязненных отношениях, переоформить право собственности на спорную квартиру в добровольном порядке не представляется возможным. На просьбу истицы переоформить на её имя право собственности на спорную квартиру ответчик отказал, в связи с чем, истица обратилась в суд с настоящим иском. ФИО1 просила признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, № , общей площадью 67,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> , заключенный между ФИО1 и ФИО2 , применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной записи в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на квартиру, № , общей площадью 67,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> , за ФИО2 и признать право собственности на данную квартиру за ФИО1 . В судебном заседании истица ФИО1 и её представитель ФИО5 просили удовлетворить в полном объеме исковые требования, и отказать ответчику в применении срока исковой давности. Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований за необоснованностью и пропуском срока исковой давности. Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО7 в судебном заседании подтвердила доводы истицы, просила удовлетворить в полном объеме исковые требования. В соответствии с ч. 3 ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело. Выслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с положениями ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес> , общей площадью 67,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> . В соответствии с п. 3, п. 4 вышеуказанного договора купли-продажи, стоимость <адрес> , общей площадью 67,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> , определена сторонами в размере 3 500 000,00 рублей, расчет между сторонами произведен полностью во время подписания настоящего договора; настоящий договор имеет силу передаточного акта. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что право собственности ФИО2 на <адрес> , общей площадью 67,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> , зарегистрировано за ним в установленном законом порядке. Также, в материалы дела истицей представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ , согласно которой ФИО7 получила у ФИО2 в долг денежные средства в размере 2 400 000,00 рублей, сроком возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ . Как следует из доводов истицы, оспариваемый договор купли-продажи является недействительным в силу того, что денежные средства в размере 3 500 000,00 рублей фактически ей не передавались, договор был заключен истицей по просьбе ФИО7 , в целях гарантии возврата последней заемных денежных средств в размере 2 400 000,00 рублей ФИО2 В судебном заседании истица пояснила, что при заключении оспариваемого договора ей было известно о его фиктивности, то есть, о заключении договора без целей наступления соответствующих правовых последствий. В соответствии с п. 1, п. 2, п. 5 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. В силу п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимаямнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной, на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ (п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). На основании вышеуказанных положений законодательства, суд считает доводы истицы о недействительности оспариваемого договора купли-продажи несостоятельными, ввиду следующего. Так, согласно п. 3 оспариваемого договора купли-продажи, стоимость <адрес> , общей площадью 67,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> , определена сторонами в размере 3 500 000,00 рублей. В представленной суду долговой расписке от ДД.ММ.ГГГГ , согласно которой ФИО7 получила у ФИО2 в долг денежные средства, сумма займа составляет 2 400 000,00 рублей. При этом, в оспариваемом договоре купли-продажи не содержится условия, либо указания, что данный договор заключен в счет исполнения ФИО7 обязательств по договору займа, заключенному с ФИО2 , как и не указано в долговой расписке от ДД.ММ.ГГГГ , что денежные средства в размере 2 400 000,00 рублей взяты в долг у ФИО2 под залог квартиры, принадлежащей истице. Более того, сумма займа, в соответствии с долговой распиской от ДД.ММ.ГГГГ , не соответствует сумме стоимости отчужденной истицей квартиры. Кроме того, согласно доводам иска, в августе 2025 года после обращения истицы к ФИО7 , последняя сообщила истице, что возвратила ФИО2 заемные денежные средства в размере 2 400 000,00 рублей. Однако, право собственности на <адрес> , общей площадью 67,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> , зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке – ДД.ММ.ГГГГ . При этом, истицей и третьим лицом ФИО7 суду не представлены доказательства, подтверждающий срок возврата ФИО7 заемных денежных средств ФИО2 Сделка может быть признана мнимой только в том случае, если все стороны сделки не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4-КГ18-53). Для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности. По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности. Более того, несостоятельный доводы истицы о том, что денежные средства по оспариваемому договору фактически истице не передавались. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а в силу положений п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как установлено судом и усматривается из оспариваемого договора, расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора. Факт заключения договора купли-продажи и его условий не могут быть подтверждены другими доказательствами, помимо письменной формы данного договора. Требование законодательства о письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества является императивным, поэтому факт заключения договора купли-продажи и его условий не могут быть подтверждены другими доказательствами. Судом установлено, что письменная форма оспариваемого договора сторонами соблюдена, в соответствии с требованиями действующего законодательства. Таким образом, на основании установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, с учетом вышеуказанных положений действующего законодательства, в частности с учетом положений п. 5 ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ, суд считает, что доводы истицы не нашли своего подтверждения. Представителем ответчика также заявлено о пропуске истицей срока исковой давности по обращению в суд с заявленными исковыми требованиями. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи заключен – ДД.ММ.ГГГГ . В судебном заседании истица пояснила, что ей было известно о недействительной заключаемой сделки, следовательно, срок давности подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ . Однако, в суд настоящим иском истица обратилась – ДД.ММ.ГГГГ , то есть, с пропуском срока, установленного ст. 181 ГК РФ. В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Таким образом, исследовав представленные доказательства, в совокупности с пояснениями сторон суд считает, что доводы истицы не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела, исковые требования заявлены с пропуском срока исковой давности, в связи с чем, суд считает возможным отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: в удовлетворении исковых требований ФИО1 ( ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН 010514265298) к ФИО2 ( ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН 434529210084) о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, отказать. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ . Судья подпись Сташ И.Х. Уникальный идентификатор дела 01RS0 № -45 Подлинник находится в материалах дела № в Майкопском городском суде Республики Адыгея.