Дело № ДЕЛО № 2-198/2015 ~ М-53/2015

К делу № 2-198/15г. РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ пос.Тульский 16 марта 2015 года Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе: председательствующего судьи: Курочка О.И. при секретаре: Гайтян Р.Г., с участием представителя ответчиков Мамрукова М.А. и Жачемукова Ш.С. по доверенности – Месяцевой О.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Мамрукову Мосу Аслановичу и Жачемукову Шумафу Султановичу о взыскании задолженности по договору займа, о расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: Истец - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратился в суд с иском к Мамрукову Мосу Аслановичу и Жачемукову Шумафу Султановичу о взыскании задолженности по договору займа, о расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество. В иске указано следующее. В соответствии с условиями договора займа №358-12/07-ИЗ от 28.12.2007г. Мамрукову Мосу Аслановичу, Жачемукову Шумафу Султановичу Открытое акционерное общество "Адыгейской ипотечное агентство» предоставило ипотечный жилищный заём в сумме 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность Мамрукова Моса Аслановича одноэтажного блочного жилого дома, состоящего из 2-х комнат, общей площадью 82,1 кв.м, кадастровый номер 01:04:16 00001:0038:79:222:002:700002910, и земельного участка, общей площадью 3200 (три тысячи двести) кв.м, кадастровый номер <адрес> Заем в сумме 650 000 рублей был предоставлен в безналичной форме путем перечисления займа на счет ответчика 1 №42301810600000000002, в ОАО АКБ "Новация», г.Майкоп 29.12.2007г., что подтверждается платежным поручением № 1133 от 29.12.2007г. (копия прилагается). По состоянию на 30.10.2007г. заложенное имущество было оценено в 870 000 рублей, включая стоимость жилого дома - 775 000 рублей, земельного участка - 95 000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика №222К от 30.10.2007г. и указана в закладной. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой заложенного имущества, были удостоверены закладной, составленной 28.12.2007г. ответчиками как должниками и залогодателем, выданной 28.01.2008г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея первоначальному залогодержателю. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой дом произведена 28.01.2008 года, № 01 -01-03/028/2007-435, на земельный участок - 28.01.2003 года, № 01-01-03/028/2007-436. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам пункта 1 статьи 48 от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству , обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В нарушение условий закладной и договора займа, а также ст.309 ГК РФ, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками производились ненадлежащим образом. Неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной. Письмами от 06.12.2013г. №2096 и от 01.12.2014г. № 1521 (копии прилагаются) в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть договор займа. Данные требования, согласно п.1.7 договора займа, считаются полученным всеми заемщиками. Согласно ст.50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что в соответствии со ст.334 ГК РФ, ст.1, ст.50 Закона об ипотеке, условиями п.7.1 закладной и п.4.4.3 договора займа является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 2 октября 2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на 17.10.2014г. года, составляет 731261 (семьсот тридцать одна тысяча двести шестьдесят один) рубль 48 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 594 345 (пятьсот девяносто четыре тысячи триста сорок пять) рублей 82 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом -85508 (восемьдесят пять тысяч пятьсот восемь) рублей 12 коп., а также начисленные пени в размере 51407 (пятьдесят одна тысяча четыреста семь) рублей 54 коп. Истец считает возможным снизить размер неустойки до 50 000 рублей. Кроме того, начиная с 18.10.2014г. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями договора займа и закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,75% годовых. В соответствии с п.1 ст. 56, ст. 78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов. Согласно п.4 ч.2 ст.54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. В соответствии с пп.9 п.1 ст.14 Закона об ипотеке среди прочего закладная содержит в себе подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека. Согласно п.26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. В виду того, что с даты первоначально проведенной оценки имущества прошло более 6 месяцев, установленная отчетом оценщика от 30.10.2007г. №222К рыночная стоимость заложенного имущества в настоящий момент не может являться достоверной и быть принята как справедливая рыночная стоимость, обеспечивающая соблюдение законных интересов ответчиков и истца при реализации имущества на публичных торгах. Согласно отчету оценщика от 21.11.2014г. №2014-04/1501 рыночная стоимость заложенного имущества на 27.10.2014г. составляет 3 465 796 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого дома - 1 963 777 рублей, рыночная стоимость земельного участка - 1 502 019 рублей. Учитывая изложенное, начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 2 772 636 (два миллиона семьсот семьдесят две тысячи шестьсот тридцать шесть) рублей 80 коп. (3 465 796 рублей X 80%), в том числе: продажная цена жилого дома в сумме 1 571 021 (один миллион пятьсот семьдесят одна тысяча двадцать один) рубль 60 коп. (1963 777 рублей X 80%), продажная цена земельного участка - 1 201615 (один миллион двести одна тысяча шестьсот пятнадцать) рублей 20 коп. (1 502 019 рублей X 80%). Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением, допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (Глава IX, ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание. В соответствии со ст.309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и действующего законодательства. В связи с неисполнением заемщиками своих обязательств по кредитному договору истец обращается в суд за защитой нарушенных прав. В соответствии со ст.40 ГПК РФ, ст.322, ст.323 ГК РФ настоящий иск предъявляется ко всем солидарным заемщикам. В суд представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Змановский С.И. не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, требования иска удовлетворить в полном объёме. Ответчики Мамруков М.А. и Жачемуков Ш.С. в судебное заседание не явились, их интересы в суде представляла Месяцева О.Л., которая с исковыми требованиями в части не согласилась. Пояснила, что ответчики, не согласны с взысканием суммы задолженности в размере 729853,94 рублей, в том числе с суммой начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом в размере 85 508,12 рублей, а также размером пени в 50000 рублей. Пояснила, что согласно договору займа из расчёта ежемесячных платежей усматривается, что основной долг должен уплачиваться ежемесячно в размере от 400 рублей до 700 рублей, а сумма процентов составляет около 7500 рублей ежемесячно. Всего договором займа по графику погашения долга ответчики обязаны выплатить 650000 рублей основного долга и 1748611 рублей процентов, что явилось трудно выполнимым, считала условия договора кабальными. Всего по договору займа № 358-12/07-ИЗ от 28.12.2007г. ответчиками уплачено 55654,18 рублей. Сумма выплаченных процентов по договору займа значительно превышает сумму выплаченного основного долга. Полагала, что с истцом будет решаться вопрос о предоставлении должникам рассрочки погашения долга. Выслушав пояснения представителя ответчиков, с учётом мнения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно ст.ст.309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от обязательства является недопустимым. В соответствии со ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Согласно ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В деле имеется договор займа от 28.12.2007 года, по которому ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предоставило Мамрукову М.А. и Жачемукову Ш.С. займ в размере 650000 сроком на 240 месяцев. Ответчики не отрицали, что сумма займа была получена, имеется договор купли-продажи дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от 28.12.2007 года, подтверждающий приобретение Мамруковым М.А. недвижимости в собственность на деньги, полученные по кредитному договору. Согласно свидетельству о государственной регистрации от 29.01.2008 года Мамруков М.А. владеет на праве собственности жилым домом с надворными строениями и сооружениями и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес> Представлен информационный расчет ежемесячных платежей по договору займа №358-12/07-ИЗ от 28.12.2007 года, справка о фактически сделанных заемщиками платежах в ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» по состоянию на 08.02.2008 года. В суд представлен расчет задолженности ответчиков по договору займа №358-12/07-ИЗ от 29.12.2007 года по состоянию на 17.10.2014 года: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 594 345 рублей 82 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом -85508 рублей 12 коп., начисленные пени в размере 51407 рублей 54 коп. Истец снизил размер неустойки до 50 000 рублей. Ответчикам размер задолженности известен, они просили не взыскивать проценты и пеню. Однако, суд считает заявленные в иске суммы реальными и законными и взыскивает с ответчиков солидарно основной долг, проценты по договору и пеню, предусмотренные договором займа, заключенным сторонами, всего - 729 853 рубля 94 коп. Обоснованными суд считает и требования о расторжении договора займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, в том числе, и в случае существенного нарушения договора одной из сторон. Суд считает обоснованными требования истца о расторжении договора, заключенного с ответчиками, т.к. последние не исполняют условия кредитования. Истец доказал указанные обстоятельства: имеются письма за подписью генерального директора ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», высланные Мамрукову М.А. и Жачемукову Ш.С., с требованием досрочного исполнения обязательств по договору займа №358-12/07-ИЗ от 29.12.2007 года, которым должникам предложено погасить задолженность по договору, они предупреждены о возможном расторжении указанного договора. На основании ст.69.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или аренды на земельный участок, котором находится это здание или сооружение, права собственности на нежилое помещение. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие денежные средства. В соответствии с п.1 ст. 56, ст.78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов. Согласно п.4 ч.2 ст.54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. В деле имеется отчет №2014-04/1501 от 21.11.2014г. об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества – земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: Майкопский район, хут.Калинин, ул.Шоссейная, 78 в целях залога; представлен технический паспорт на жилой дом, расположенный. Суд выносит решение по иску о расторжении договора займа №358-12/07-ИЗ от 28.12.2007 года и об обращении взыскания на заложенное имущество ответчика Мамрукова М.А. с учетом правил, установленных п.2 ст.54 Закона об ипотеке, в том числе, указывает способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена заложенного имущества определена на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете оценщика в размере 2 772636 рублей 80 коп., в том числе: продажная цена жилого дома - 1 571 021 рубль 60 коп., продажная цена земельного участка - 1 201 615 рублей 20 коп. В соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежит удовлетворению и требование о возмещении судебных расходов истца. Суд взыскивает с ответчиков солидарно в пользу истца произведенные им расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в сумме 18498,54 руб., что подтверждается платежным поручением №13065 от 26.12.2014 года. Таким образом, суд удовлетворяет иск в полном объёме. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Удовлетворить исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Взыскать солидарно с Мамрукова Моса Аслановича, № и с Жачемукова Шумафа Султановича, <адрес> в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», свидетельство о государственной регистрации № задолженность на 17.10.2014 года по договору займа №358-12/07-ИЗ от 28.12.2007 года в размере 729 853 (семьсот двадцать девять тысяч восемьсот пятьдесят три) рубля 94 коп ., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 594 345 (пятьсот девяносто четыре тысячи триста сорок пять) рублей 82 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, - 85 508 (восемьдесят пять тысяч пятьсот восемь) рублей 12 коп., а также пени в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей; н ачиная с 18.10.2014 года и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате в пользу взыскателя должниками солидарно процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых, в соответствии с договором. Обратить взыскание на принадлежащее Мамрукову Мосу Аслановичу на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от 28.12.2007 года недвижимое имущество – на жилой дом с надворными строениями и сооружениями, общей площадью 82,1 кв.м, кадастровый номер <адрес> , запись о регистрации права собственности в ЕГРП от 28.01.2008 года <адрес> , и на земельный участок, общей площадью 3200 (три тысячи двести) кв.м, кадастровый номер № , запись о регистрации права собственности в ЕГРП от 28.01.2008 года № № находящиеся по адресу : <адрес> , определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 772636 (два миллиона семьсот семьдесят две тысячи шестьсот тридцать шесть) рублей 80 коп., в том числе: продажную цену жилого дома - 1 571 021 (один миллион пятьсот семьдесят одна тысяча двадцать один) рубль 60 коп., продажную цену земельного участка - 1 201 615 (один миллион двести одна тысяча шестьсот пятнадцать) рублей 20 коп. Расторгнуть договор займа № 358-12/07-ИЗ, заключенный 28.12.2007 года между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Мамруковым Мосом Аслановичем и Жачемуковым Шумафом Султановичем. Взыскать солидарно с Мамрукова Моса Аслановича и Жачемукова Шумафа Султановича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере 18498 (восемнадцать тысяч четыреста девяносто восемь) рублей 54 коп. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца через Майкопский районный суд. Мотивированное решение изготовлено 21 марта 2015 года. Судья – подпись. Копия верна: Судья Курочка О.И.