Дело № ДЕЛО № 2-1136/2024 ~ М-932/2024

К делу № УИД 01RS0 № -16 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 22 ноября 2024 года <адрес> Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе: председательствующего Юрченко Н.И. при секретаре ФИО8 , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, у с т а н о в и л : ФИО1 обратилась в суд с указанным выше иском, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО2 , ФИО3 , ФИО4 , и применить последствия недействительности сделки, указав следующее. Ей на праве собственности принадлежал жилой дом с земельным участком, расположенный в <адрес> . Чтобы улучшить жилищные условия ею было принято решение о реализации названного имущества, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между нею и Свидетель №1 был заключен дистанционно договор об оказании риелторских услуг. Первоначальная стоимость, по которой домовладение было выставлено на продажу, составила 4100000руб.. В начале 2024 года ей позвонила ФИО22 и, представившись риелтором, предложила реализовать домовладение на выгодных условиях в короткие сроки. ФИО22 попросила ее не общаться с Свидетель №1 и при этом, соглашение какое-либо не заключила. Ее, истца, изначальная просьба к обоим риелторам состояла в том, чтобы по возможности разделить участок при доме на два отдельных участка и продать дом с земельным участком по выгодной для нее цене. ФИО22 сообщила, сославшись на консультацию, что раздел на два участка невозможен. В феврале 2024 года стоимость дома ею, истцом, была повышена до 5 100000 руб., а к концу июня ФИО22 оповестила о том, что есть покупатели на ее, истца, дом по выгодной стоимости в размере 4200000руб., пояснив, что с учетом сложившихся цен, дороже дом нельзя продать и нужно соглашаться на эти условия, пока покупатель не передумал. На ее возражения, что вырученных от продажи денег не хватит для реализации ее целей, ФИО22 пояснила, что она, истец, не ориентируется в ситуации, а ей как профессионалу виднее. ДД.ММ.ГГГГ между нею и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком за 4200000руб.. Однако, в п.4 договора отражено, что дом продается за 2700000руб. (дом- 2млн.руб., участок- 700000руб.). Составлением договора занималась ФИО22 Истец полагает, что стоимость земельного участка и дома ФИО22 занижена умышлено. ФИО22 обосновала это необходимостью для удобства реализации имущества и грамотного оформления. В п.5 договора указано, что 1866975,26руб. оплачивается за счет средств ипотечного кредитования покупателя банком ВТБ, а 833024,74 должны быть перечислены на ее счет согласно сертификату, полученному ФИО2 в качестве средства материнского капитала. При жэтом, денежные средства материнского капитала на момент подачи иска она не получила, что существенно нарушило ее права, так как из-за инфляционных процессов она теряет возможность приобрести иное недвижимое имущество. Помимо указанных в договоре средств она должна была получить 1500000руб. от ФИО9 , однако получила только 1400000руб.. Риелтор ФИО22 пояснила, что 100 тыс.руб. она оставила у себя в качестве оплаты за ее услуги. На дату ДД.ММ.ГГГГ ею получено 3266975,26руб.. ДД.ММ.ГГГГ она от соседей и посторонних лиц узнала, что реальная стоимость ее дома составляет около 5 млн.руб., после чего она позвонила ФИО22 с целью расторгнуть сделку ввиду введения ее в заблуждение. Попытки напрямую обговорить с покупателем возможность расторжения сделки также остались безуспешными. ДД.ММ.ГГГГ она направила в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , ДД.ММ.ГГГГ письмо было получено ФИО2 , однако ответа не последовало. Полагала, что получив консультации от ФИО22 , она под влиянием заблуждения на невыгодных для ее условиях, совершила фактически кабальную для нее сделку. В судебном заседании представитель ФИО1 – адвокат ФИО10 просила удовлетворить исковые требования. Присутствовавшая ранее в судебном заседании истец ФИО1 поддержала свои требования и просила их удовлетворить. Ответчик ФИО2 и ее представитель – адвокат ФИО11 просили отказать в удовлетворении исковых требований за необоснованностью. Третье лицо ФИО22 просила отказать в удовлетворении требований. Представитель органа опеки и попечительства ФИО12 просила рассмотреть дело без ее присутствия и принять решение с учетом интересов несовершеннолетних. Представитель ПАО «ВТБ Банк» в судебное заседание не явился. надлежаще уведомлен о рассмотрении дела. Суд, заслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу статьи 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон. Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для вывода о состоявшемся договоре купли-продажи является действительная общая воля сторон с учетом цели договора. По смыслу ст. 178 ГК РФ заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 1 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. В п.99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. По смыслу ст.179 Гражданского кодекса Российской Федерации потерпевшим является лицо, в отношении которого совершен обман. Как установлено, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежали земельный участок общей площадью 707 кв.м. и жилой дом площадью 61,2 кв.м., расположенные в <адрес> . ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО13 , действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО14 , был заключен договор купли-продажи указанного имущества. Согласно п.4 названного договора, отчуждаемые по договору жилой дом и земельный участок продаются покупателям за 2700000руб., из которых цена жилого дома составляет 2млн. руб., а земельного участка – 700 тыс.руб.. П.5 договора предусматривает, что оплата объектов недвижимости покупателями продавцу производится в следующем порядке : пп.5.1 - денежная сумма в размере 833024,74 руб. будет перечислена как первоначальный взнос по кредитному договору на приобретение жилого помещения на лицевой счет продавца ФИО1 , открытый в ПАО Сбербанк за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № № , выданного ФИО2 , Отделением Пенсионного фонда Российской Федерации по <адрес> решением № от ДД.ММ.ГГГГ , в установленные законом сроки с момента предоставления настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию, в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации; пп.5.2 – денежная сумма в размере 1866975,26 руб. Оплачивается за счет средств ипотечного кредита, предоставляемых Банком ВТБ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ . Оплата указанной суммы производится с использованием номинального счета ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный»», открытого в Банке ВТБ; пп.5.3- перечисление денежных средств продавцу ФИО15 на счет, открытый в ПАО Сбербанк осуществляется ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный»» в течение 1-5 рабочих дней с момента получения ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный»» в течение пяти рабочих дней с момента получения документов. П.12 предусматривает, что продавец гарантирует, что договор заключается не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях и договор не является кабальной сделкой. Согласно п.14 договора, на регистрационном учете в отчуждаемом жилом доме состоит ФИО16 , без права проживания, который обязуется сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ . Из п. 17 договора следует, что содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131,160,161, 164,209,223,288,292, 421,450,460,461,549,551,556,557,558 Гражданского кодекса РФ, статей 17,38 Жилищного кодекса РФ, статей 77,78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости №102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ сторонам известны и понятны. Согласно п.21 договора, при подписании договора стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой или попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Как следует из пояснений сторон, общая цена договора от ДД.ММ.ГГГГ составила 4200000руб.. Согласно чеку по операции от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 М. перечислено на счет ФИО5 Т. (тел. № ) 199500руб. Из пояснений ФИО2 следует, что указанная сумма была перечислена ФИО1 в счет договора от ДД.ММ.ГГГГ в качестве задатка. Из пояснений сторон следует, что указанные средства были внесены ФИО2 Указанное обстоятельство ФИО1 не оспаривалось. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ , выданной ФИО1 , ею от ФИО2 получено 1500000руб. в качестве оплаты за жилой дом и земельный участок по адресу: Российская Федерация, <адрес> . Факт получения денежных средств по расписке и составление расписки истцом также не отрицается. Из платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ ;460560 следует, что ООО «Экосистема недвижимости М2» перечислены ФИО1 на счет в ПАО Сбербанк денежные средства ФИО2 по ДКП бн от ДД.ММ.ГГГГ в рамках договора на услуги от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1886975,26руб.. Согласно выписке со счета ФИО1 в ПАО Сбербанк ДД.ММ.ГГГГ на ее счет поступило 1886975,26руб.. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ , выданной ФИО1 , ею от ФИО2 получено 1500000руб. в качестве оплаты за жилой дом и земельный участок по адресу: Российская Федерация, <адрес> . Факт получения денежных средств по расписке и составление расписки истцом также не отрицается. Решением № от ДД.ММ.ГГГГ ГУ-Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по <адрес> удовлетворено заявление ФИО2 о распоряжении средствами( частью) средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа) на приобретение жилья в размере 833024,74руб. и решено осуществить перечисление средств (части средств) материнского (семейного) капитала ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в размере 833024,74руб.. Таким образом, установлено, что ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ получено, в общей сложности, 4200000руб. по названному договору. Истец, не отрицая факт получения всех средств по состоявшейся между нею и ответчиком договоренности – в размере 4200000руб., просила признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что в договоре указана не вся цена договора – 2700000руб. вместо 4200000 руб., а также на то, что она заключила сделку, будучи введенной в заблуждение риелтором ФИО22 относительно стоимости ее дома, которая, по ее мнению, составляет не менее 5 млн.руб.. Вместе с тем, как следует из пояснений ФИО2 и ФИО22 , заниженная цена объектов в договоре была указана по просьбе продавца ФИО1 для уменьшения суммы взимаемого на доход налога с продавца. Доказательств иного суду не представлено. Кроме того, уменьшение цены договора и, соответственно, суммы налога выгодно стороне продавца, тогда как покупатель в этом случае теряет в сумме налогового вычета за покупку недвижимости. Таким образом, доводы истца в этой части несостоятельны. Не нашли своего подтверждения и доводы истца о том, что договор должен быть признан недействительным ввиду введения ее в заблуждение третьим лицом. Не представлено доказательств наличия обмана и тому, что выгодоприобретателю по сделке ФИО2 было известно о том, что, как утверждает ФИО1 , ее обманули при совершении сделки (п.99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25). Согласно постановлению УУП ОУУП и ПНД ОМВД МВД Росси по <адрес> ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ , вынесенному по обращению ФИО1 по факту обмана ее ФИО22 при совершении указанной выше сделки, отказано в возбуждении уголовного дела по ст.159.1 УК РФ в отношении ФИО22 в связи с отсутствием состава преступления. Из пояснений ФИО2 и ФИО22 следует, что между ними договорных отношений по поводу оказания услуг не было. ФИО2 обратилась по поводу покупки дома, увидев объявление на Авито о продаже дома за 4300000руб., то есть после снижения цены объекта. Из пояснений ФИО2 также следует, что именно на такую стоимость дома она, с учетом ипотеки, и рассчитывала, поэтому, увидев объявление с подходящей ценой, позвонила. Продавец снизила цену еще на 100000руб. и окончательно договорились за 4200000руб. Несостоятелен довод истца о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на крайне невыгодных для нее условиях, поскольку как установлено, Банком ВТБ при оформлении ипотеки производилась оценка названного объекта недвижимости, которая на момент заключении сделки составила 4200000руб.. Согласно заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ , назначенной по ходатайству стороны истца, рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № , расположенных в <адрес> , составляет: на ДД.ММ.ГГГГ – 4387000руб., на ДД.ММ.ГГГГ - 4431000руб., на ДД.ММ.ГГГГ – 4431000руб.. Указанная оценка находится в пределах допустимой погрешности с оценкой, проведенной банком. Из пояснений эксперта ФИО18 в судебном заседании следует, что оценка производилась с учетом всех обстоятельств : местоположения объектов оценки - в центре <адрес> , что повышает стоимость объекта, в связи с чем был применен повышающий стоимость коэффициент с стоимости сравниваемых объектов, а также наличия нескольких газовых труб, пересекающих оцениваемый участок, что снижает покупательную привлекательность объекта. Из пояснений рецензента ФИО19 следует, что все объекты – аналоги, как и предмет оценки по экспертизе, находятся в зоне ЖЗ.101, в связи с чем, по его мнению, экспертом необоснованно введена повышающая стоимость предмета оценки корректировка. Из пояснений ФИО20 следует, что она составляла для истца справку о среднерыночной стоимости домовладения от ДД.ММ.ГГГГ . Стоимость ею была выведена путем сравнения имевшихся на тот момент на рынке недвижимости объектов (по объявлениям на сайтах Авито и ЦИАН. Оценка конкретного объекта недвижимости - домовладения в <адрес> , ею не производилась. Само домовладение она не видела и не обследовала. Суд принимает названное заключение, поскольку доказательств, опровергающих представленное заключение или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, суду не представлено, и оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно мотивировано, эксперт предупреждался об ответственности за дачу ложного заключения. Стоимость, определенная экспертом, находится в пределах допустимой погрешности по отношению к оценке, проведенной банком. Представленная рецензия на судебную экспертизу является только мнением специалиста. Кроме того, из пояснений ФИО19 следует, что стоимость объекта может быть завышена ввиду применения повышающего стоимость коэффициента. Справка о среднерыночной стоимости, с учетом пояснений лица, ее выдавшего, о том, что обследование и оценка указанного в справке домовладения ею не проводились, не может опровергнуть выводов, сделанных экспертом. Пояснения свидетеля ФИО21 о том, что у него имелся покупатель на дом истца за сумму 5 млн. руб. ничем не подтверждены и не могут служить основанием для признания сделки недействительной по указанным истцом основаниям. Таким образом, довод истца о том, что на момент продажи домовладение стоило около 5 млн. руб., не нашел своего подтверждения и опровергается изложенными вывшее доказательствами. Истцом не представлено доказательств тому, что из принадлежавшего ей земельного участка площадью 707 кв.м., с учетом минимальных размеров земельных участков в поселении 400 кв.м., возможно сформировать два участка для продажи, что могло повлечь увеличение стоимости объекта продажи. Довод истца о том, что у нее не имелось достаточно времени, чтобы выяснить стоимость жилья, опровергаются пояснениями ФИО2 , ФИО22 о том, что первоначально ФИО2 в мае 2024 года ипотека не была одобрена, в связи с чем, совершение сделки затянулось. Использование средств материнского капитала также предполагает, что сделка не совершается одномоментно, истец была об этом осведомлена, не возражала против этого. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оплата по договору производится за счет средств ипотечного кредитования и средств материнского (семейного) капитала. Задаток ФИО1 был получен ДД.ММ.ГГГГ , что подтверждается чеком по операции. То обстоятельство, что денежные средства по материнскому (семейному) капиталу истцу перечислены, с учетом требований закона, ДД.ММ.ГГГГ не повлекло снижения их покупательной способности и не является основанием для признания оспариваемой сделки недействительной. Ничем не подтвержденный довод ФИО1 о том, что ФИО22 самостоятельно удержано из причитающихся ей по договору купли-продажи средств 100000руб. не имеет значения по данному делу и также не может служить основанием для удовлетворения требований. При таких обстоятельствах, поскольку установлено, что воля истца на отчуждение вышеназванного имущества за 4200000руб. была сформирована самостоятельно, не под влиянием обмана либо заблуждения, то основания для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и удовлетворения требований истца отсутствуют. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Р Е Ш И Л : Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 , ФИО3 , ФИО4 , и применении последствий недействительности сделки. Решение может быть обжаловано в течение месяца в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд. Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ . Судья: подпись Юрченко Н.И. Копия верна: Судья Юрченко Н.И. Подлинник решения находится в материалах дела № в Майкопском районном суде Республики Адыгея