Дело № ДЕЛО № 2-607/2026 ~ М-124/2026

Дело № УИД № RS0 № -21 Резолютивная часть решения оглашена 02.04.2026 Мотивированное решение изготовлено 07.04.2026 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 02 апреля 2026 года а. Тахтамукай Судья Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея Горюнова М.С., при секретаре ФИО3 , с участием представителя истца администрации МО «Энемское городское поселение» по доверенности ФИО5 , представителя ответчика по доверенности ФИО4 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО «Энемское городское поселение» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки (пени) за нарушение условий договора аренды по внесению арендной платы, УСТАНОВИЛ: Администрация МО «Энемское городское поселение» обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки (пени) за нарушение условий договора аренды по внесению арендной платы, в обоснование указав, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашения о передаче прав и обязанностей, заключенного между ответчиком и администрацией муниципального образования « <адрес> », ответчик владеет и пользуется земельным участком из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 01:05:0100077:47 общей площадью 386 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> , пгт.Энем, <адрес> , б/н, под строительство кафе - магазина. За пользование земельным участком ответчику была начислена арендная плата в размере 31 679,02 рублей в год. С 2022 года годовая арендная плата составляла 38 927 руб. 90 коп. С 2023 года годовая арендная плата составляет 86 264 82 коп. Исходя из условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ обязанность ответчика по внесению им ежеквартальной арендной платы арендодателю за предоставленный по договору земельный участок должна исполняться не позднее 10 числа начала каждого квартала. Однако ответчик в нарушение условий вышеуказанного договора и норм действующего законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежеквартальной оплате арендованного земельного участка. По состоянию на IV квартал 2024г. общая сумма задолженности по указанному выше договору аренды составляет 461 616 руб. 95 коп. Долг пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 822 522 руб. 39 коп. Администрация муниципального образования «Энемское городское поселение» ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику заказным письмо претензию № от ДД.ММ.ГГГГ , сообщила об имеющейся задолженности и о необходимости погасить ее. Исходя из сведений, содержащихся на официальном сайте ФГУП «Почта России» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», следует, что почтовое отправление с обозначенным идентификатором 80086910619514 вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ . Истец просил взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору № от 17.09.2012г. по состоянию на IV квартал 2025 года в сумме 461 616 руб. 95 коп., неустойку (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 822 522 руб. 39 коп. В ходе рассмотрения гражданского дела представителем истца администрации муниципального образования «Энемское городское поселение» представлено заявление об уточнении исковых требований, в окончательной редакции истец просил взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования «Энемское городское поселение» неустойку (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 134 597 руб. 74 коп. Представитель истца администрации МО «Энемское городское поселение» по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержала доводы искового заявления с учетом их уточнений, просила удовлетворить иск в полном объеме. Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявил ходатайство о признании уточненных исковых требований. Представитель третьего лица Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом посредством направления повестки и размещения информации на официальном сайте суда, заявлений и ходатайств не представил. Суд, выслушав участников процесса, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам. В силу ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ в основу любого землепользования положен принцип платности. Исходя из данного принципа, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч.1 ст. 610 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу статьей 614 и 622 ГК РФ и п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" на арендаторе после окончания действия договора аренды лежит обязанность вносить арендную плату за пользование объектом найма. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией « <адрес> » и ФИО6 был заключен договор аренды № . Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 01:05:0100077:47 общей площадью 386 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> , пгт.Энем, <адрес> , б/н. Участок предоставляется под строительство кафе-магазина (п. 1.3 договора). Указанный земельный участок передается арендатору на основании акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора аренды (п. 1.4 договора). Согласно пункту 2.1 договора сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 31 679, 02 рублей. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Адыгея и муниципального образования « <адрес> », не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена – с момента вступления нормативного правового акта в законную силу (п. 2.2 договора). В силу п. 2.4 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы с момента подписания акта приема-передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала. Согласно приказу Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» на территории Республики Адыгея, постановления Кабинета министров Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, представленных в аренду без торгов» с 2022 года годовая арендная плата составляла 38 927 руб. 90 коп. С 2023 годовая арендная плата составляет 86 264рубля 82 коп. согласно приказу Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Республики Адыгея и среднего уровня кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) Республики Адыгея» и постановлению Кабинета министров Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов». На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ , заключенного между ФИО6 и ФИО1 , ответчик владеет и пользуется земельным участком из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 01:05:0100077:47 общей площадью 386 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> , пгт.Энем, <адрес> , б/н, под строительство кафе - магазина. В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», с ДД.ММ.ГГГГ г. полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления городских поселений. Таким образом, полномочия по распоряжению земельными участками на территории муниципального образования «Энемское городское поселение» право государственной собственности, на которые не разграничено с ДД.ММ.ГГГГ г. стала осуществлять администрация муниципального образования «Энемское городское поселение», которая в силу ст. 125 ГК РФ является функциональным правопреемником администрации муниципального образования « <адрес> » по договору аренды указанного выше земельного участка, обладает полномочиями арендодателя независимо от переоформления арендных отношений. Согласно условиям указанному выше договора, ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендную плату за указанный земельный участок. Администрация исполнила свои договорные обязательства в полном объеме, что ответчиком не оспорено. В ходе судебного разбирательства ФИО1 была произведена оплата задолженности в размере 315 000 руб. Из пояснений представителя истца следует, что ранее предоставленная справка-расчет на сумму 258 794 руб.46 коп. отражала начисления за три полных года (2023-2025гг.) без учета платежа в размере 315 000 руб., так как на момент ее составления платеж не был распределен, а I квартал 2026 года еще не был завершен. Администрация произвела окончательный зачет поступивших средств (315 000 руб.) в счет задолженности, возникшей в пределах срока исковой давности (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ). В связи с этим остаток задолженности по основному долгу составляет 0,00 руб. Сумма переплаты составляет 106 204 руб. 14 коп. Размер переплаты не может быть зачтен в счет пени, ввиду разных кодов бюджетной классификации (КБК). Вышеуказанная сумма будет возвращена ответчику в установленном законном порядке по его заявлению. Таким образом, сумма пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по расчетам истца составляет 134 597 руб.74 коп. В силу ч.3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. Изучив мнение ответчика, изложенное в заявлении о признании исковых требований, суд приходит к выводу, что признание иска ответчиком противоречит требованиям закона в связи со следующим. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100077:47 общей площадью 386 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> , пгт.Энем, <адрес> , б/н для строительства объектов обслуживания автомобильного транспорта (п.1.1 Договора). Цена участка составила 138 385, 63 рублей (п.2.1 Договора). На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю в собственность земельный участок с кадастровым номером 01:05:0100077:47 общей площадью 386 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> , пгт.Энем, <адрес> , б/н, а покупатель принял от продавца указанный участок. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. Однако согласно выписке из ЕГРН договор купли-продажи не был подан на государственную регистрацию перехода права собственности. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на комплекс дорожного сервиса (автомойка), расположенного по адресу: <адрес> , пгт.Энем, <адрес> , с кадастровым номером 01:05:0100077:167. Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 данной нормы предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество. Из материалов дела следует, что в настоящее время ответчик фактически владеет спорным земельным участком на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ . Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не признан недействительным в установленном законом порядке, его положения сторонами не оспариваются, в установленном законом порядке этот договор не расторгнут, не признан судом незаключенным. В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. Из изложенного следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ должен применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации, поскольку его заключение не оспаривается сторонами. Согласно заключенному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена выкупа земельного участка составляет 138 385, 63 рублей, указанную сумму покупатель обязуется уплатить в срок не позднее 5 банковских дней со дня подписания договора путем безналичного перечисления на расчетный счет администрации. При этом, согласно разделу 4 указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны несут ответственность за ненадлежащее выполнений условий договора. В случае, если покупатель не уплатит сумму договора в размере, порядке и сроки, установленные в договоре, продавец вправе расторгнуть договор, уведомив покупателя за 20 дней до расторжения договора. Покупатель в этом случае уплачивает штраф в размере 10% от продажной цены. За просрочку платежей покупатель уплачивает продавцу пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Однако суду не представлено доказательств того, что истец, являющийся продавцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , расторг в установленном порядке указанный договор в связи с неоплатой покупателем его цены, а также уплатил предусмотренные указанным договором пени и штрафы за просрочку платежей. От суда сторонами укрыты причины, в связи с которыми право собственности покупателя (ответчика по настоящему делу) на земельный участок не было зарегистрировано в установленном законом порядке, не представлены сведения о том, какие меры принимались сторонами в связи с исполнением (неисполнением) условий договора купли-продажи земельного участка. Заключение договора купли-продажи фактически прекращает обязательства сторон по договору аренды земельного участка. В соответствии со статьей 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. По мнению суда, с учетом обязательств, принятых сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , установленной в нем ответственности покупателя, истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истец, избрав способ защиты права в виде взыскания исключительно неустойки (пени) за нарушение условий договора аренды по внесению арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 134 597 руб. 74 коп., существенным образом нарушил интересы муниципального образования в виде пополнения муниципального бюджета, которые могли бы быть восстановлены при применении мер ответственности к ответчику и взыскании долга, штрафных санкций согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ . В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. На основании вышеизложенного, исковые требования администрации МО «Энемское городское поселение» к ФИО1 о взыскании неустойки (пени) за нарушение условий договора аренды по внесению арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 134 597 руб. 74 коп. не подлежат удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении иска администрации муниципального образования «Энемское городское поселение» к ФИО1 о взыскании неустойки (пени) за нарушение условий договора аренды по внесению арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 134 597 руб. 74 коп. отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея. Судья М.С. Горюнова