Дело № ДЕЛО № 3г-111/2014 ~ М-67/2014

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Р Е Ш Е Н И Е Дело № 3-111/2014 26 декабря 2014 года г. Уфа Верховный Суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Фахретдиновой Р.Ф., при секретаре Х.Л.Р. , с участием представителя заявителя П.Н.И. – Б.Д.Ш. , представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ... Я.Ф.З. , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению П.Н.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, у с т а н о в и л: П.Н.И. обратилась с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2011 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 3 232 кв.м, расположенного по адресу: адрес , занимаемый производственным предприятием по производству хлебобулочных и кондитерских изделий, равную рыночной стоимости в размере 4 925 380 рублей. В обоснование своих требований П.Н.И. указала, что является арендатором названного земельного участка, что подтверждается договором аренды земельного участка от дата № №... , зарегистрированного в установленном порядке. Поскольку П.Н.И. является арендатором земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, заявителем произведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету ООО « Ц-К » от дата №... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2011 года составила 4 925 380 рублей, что значительно ниже кадастровой стоимости. Ссылаясь на положения ст.ст. 65, 66 ЗК Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», П.Н.И. с целью устранения нарушения своих прав как арендатора просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости. В судебном заседании представитель П.Н.И. – Б.Д.Ш. требования заявления поддержал в полном объеме, но не возражал против установления рыночной стоимости земельного участка в размере 5 229 000 рублей. Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ... Я.Ф.З. просила вынести решение в соответствии законом. В судебное заседание П.Н.И. , а также представители заинтересованных лиц Правительства ... , Министерства земельных и имущественных отношений ... , Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес , Администрации городского округа адрес не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. В соответствии с положениями ст. 167 ГПК Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка. В силу ст. 65 ЗК Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Как следует из п.п. 1, 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Таким образом, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка. При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не связано с оспариванием достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта о ее утверждении. По настоящему делу заявитель П.Н.И. и ее представитель Б.Д.Ш. по существу ссылаются на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что затрагивает права заявителя как арендатора земельного участка. Таким образом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по настоящему делу является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2011 года № 521 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель. Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс». Согласно вышеуказанному постановлению результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан определены по состоянию на 01 января 2011 года. Согласно приложению к Постановлению Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2011 года № 521 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составила 14 670 326,40 рублей. Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №... площадью 3 232 кв.м по адресу: адрес , имеет вид разрешенного использования – занимаемый производственным предприятием по производству хлебобулочных и кондитерских изделий, относится к категории земель населенных пунктов, имеет кадастровую стоимость 13 620 940,8 рублей, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости дата (л.д. 12-13). Указанный земельный участок находится в пользовании П.Н.И. на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от дата № №... , зарегистрированного в установленном порядке (л.д. 8-16). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата №... договор аренды земельного участка от дата №... зарегистрирован, иные ограничения (обременения) прав на данный земельный участок отсутствуют (л.д. 177). В подтверждение рыночной стоимости земельного участка П.Н.И. предоставлен отчет ООО « Ц-К » от дата № №... , согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2011 года составила 4 925 380 рублей (л.д. 17-127). Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков подтверждается положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков» от дата №... (л.д. 128-139). При этом экспертным заключением отчет оценщика проверен только на соответствие законодательству, соответствие цены, указанной в отчете, фактической рыночной стоимости экспертным заключением не установлено, в то время как рыночная стоимость существенно, а именно в 2,7 раза, ниже кадастровой. В связи с наличием двух разных сумм стоимости земельного участка, значительно отличающихся друг от друга, а также в связи с отсутствием подтверждения стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком в отчете, судом назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ИП С.И.С. с постановкой вопроса о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... , общей площадью 3 232 кв.м, расположенного по адресу: адрес , по состоянию на 01 января 2011 года. При обсуждении поставленного судом вопроса о назначении судебной экспертизы лица, участвующие в деле, против ее назначения, вопроса, поставленного перед экспертом, и предложенного экспертного учреждения не возражали. Согласно заключению эксперта от дата № №... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... , общей площадью 3 232 кв.м, расположенного по адресу: адрес , по состоянию на 01 января 2011 года составляет 5 229 000 рублей (л.д. 194-236). Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта от дата № №... , лицами, участвующими в деле, в судебном заседании дата не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта от дата № №... федеральным законам либо стандартам оценки лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились. В связи с необходимостью дачи пояснений в судебное заседание 26 декабря 2014 года вызван эксперт С.И.С. , которая будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пояснила о том, что при выборе объектов-аналогов ею были использованы сведения, имеющиеся в открытом доступе о ценах состоявшихся аукционов по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. При этом в связи с отсутствием сведений о ценах сделок с земельными участками, занимаемыми предприятиями производственного назначения, на дату оценки, экспертом произведен парный анализ и выявлено среднее соотношение стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства и под производственные объекты в 3 раза. Также эксперт С.И.С. пояснила обоснованность использования такого анализа, статистического соотношения стоимости земельных участков разного вида разрешенного использования и достоверность результатов парного анализа, подтвердила верность расчетов и выбранных методов при исследовании. Суд, оценивая заключение эксперта от дата № №... в совокупности с пояснениями в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Указанное заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено. Суд приходит к выводу, что наиболее верно отражает рыночную стоимость земельного участка заключение эксперта, назначенного судом, потому принимает его в качестве доказательства, дающего основания для частичного удовлетворения требований П.Н.И. При этом отчет о рыночной стоимости указанного земельного участка ООО « Ц-К » от дата №... не является достаточным и достоверным доказательством, поскольку положениями ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено два вида экспертиз, проводимых саморегулируемой организацией оценщиков, однако предоставленной законом возможностью подтверждения рыночной стоимости земельного участка, что и является предметом доказывания по настоящему делу, заявитель не воспользовался. Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Именно поэтому статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, лицо, заявляющее требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должно доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку. Согласно письменным пояснениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ... , поддержанным в судебном заседании представителем Я.Ф.З. , земельный участок с кадастровым номером №... площадью 3 481 кв.м был поставлен на учет дата , с такими характеристиками был оценен в размере 14 670 626,40 рублей в приложении к Постановлению Правительства Республики Башкортостан от дата № №... . В последующем в установленном порядке сведения о площади земельного участка с кадастровым номером №... были уточнены до значения 3 232 кв.м. В соответствии с п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, при этом кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов. Согласно п. 2.2 вышеуказанных Методических указаний в случае изменения площади земельного участка кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка. Уполномоченным органом кадастровая стоимость спорного земельного участка исчислена исходя из приведенных положений Методических рекомендаций путем умножения уточненной площади на удельный показатель кадастровой стоимости данного земельного участка, что составило 13 620 940,80 рублей (14 670 326,40 : 3 481 = 4 214,40 руб./ кв.м; 4 214,40 х 3 232 = 13 620 940,80 рублей). С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена уполномоченным органом и внесена в государственный кадастр недвижимости 07 октября 2013 года, но по состоянию на 01 января 2011 года, так как используемый удельный показатель кадастровой стоимости был рассчитан именно исходя из ценообразующих факторов, существовавших по состоянию на 01 января 2011 года. При этом каких-либо доказательств о том, что уполномоченным органом при внесении актуализированных сведений о кадастровой стоимости 07 октября 2013 года был сделан анализ стоимости земельных участков на текущий период времени, не имеется. Исходя из обстоятельств настоящего гражданского дела, а также с учетом заключение эксперта от дата № №... , рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года признается доказанной. При этом с учетом характера заявленных требований именно на П.Н.И. возлагается обязанность представить доказательства, подтверждающие рыночную стоимость спорного земельного участка, установленную оценщиком, а не судебной экспертизой. П.Н.И. в ходе рассмотрения дела не была лишена возможности представить доказательства, подтверждающие соответствие стоимости, указанной в отчете независимого оценщика, рыночной стоимости. Между тем, заявителем и иными лицами, участвующими в деле, выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка, установленные судебной экспертизой, не опровергнуты. При таких обстоятельствах кадастровая стоимость спорного земельного участка, указанная в государственном кадастре недвижимости, подлежит изменению, однако должна быть установлена в размере 5 229 000 рублей в соответствии с выводами эксперта от дата № №... , что влечет частичное удовлетворение требований П.Н.И. В силу правил п. 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации, ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2011 года не влечет ее изменения с указанной даты, и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С учетом изложенного, права заявителя – арендатора земельного участка могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности П.Н.И. , вытекающие из арендных отношений. При этом такой способ защиты не может быть признан судом принадлежащим исключительно собственнику либо лицу, обладающему земельным участком на ином вещном праве, поскольку положения ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации» имеют специальный характер и не ограничивают правообладателей земельного участка, в том числе арендаторов, в использовании такого способа защиты. С учетом изложенного, требования П.Н.И. удовлетворяются частично, кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере 5 229 000 рублей. Руководствуясь ст. 66 ЗК Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст.12, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд р е ш и л: заявление П.Н.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить частично. Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №... площадью 3 232 кв.м с разрешенным использованием: занимаемый производственным предприятием по производству хлебобулочных и кондитерских изделий, расположенного по адресу: адрес , равной рыночной стоимости в размере 5 229 000 рублей по состоянию на 01 января 2011 года. В удовлетворении остальной части требований П.Н.И. отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Верховный Суд Республики Башкортостан. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Фахретдинова Р.Ф.