Дело № ДЕЛО № 3га-648/2015 ~ М-573/2015

Дело №3-648/2015 Верховный суд Республики Башкортостан Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е город Уфа 09 ноября 2015 года Верховный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Михляевой Г.А., при секретаре Шакировой Г.Р., с участием представителя ПГК «Мотор» Ардаширова А.И. представителя Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан Габдрафиковой Г.Ф. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПГК «Мотор» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, у с т а н о в и л: Потребительский гаражный кооператив «Мотор» (далее ПГК «Мотор») обратился в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указав в обоснование своих требований, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , общей площадью 59419 кв.м. с разрешенным использованием: занимаемый капитальными и металлическими гаражами, на основании заключенного Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ПГК «Мотор» договора аренды от 09.04.2013 года № 201-13. Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере 258012152,75 рублей по состоянию на 01 июня 2014 года. Согласно отчету ООО «КОГЕАН-Эксперт» от 27.04.2015 года №48.15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на эту дату составляет 47600000 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка завышена, что нарушает его права, так как ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. С учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... , общей площадью 59419 кв.м., расположенного по адресу: РБ, адрес , по состоянию на 1 июня 2014 года в размере 57894000 рублей. В судебном заседании представитель Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан Габдрафикова Г.Ф. не возражала против удовлетворения заявления с учетом уточненных требований. Пояснила, что возражений против результатов экспертизы не имеет, просила решить дело в соответствии с действующим законодательством. В судебное заседание представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. В судебном заседании 09 ноября 2015 года представитель ПГК «Мотор» Ардаширов А.И. исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск с учетом проведенной экспертизы и представленного суду уточнения, установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 57894000 рублей. Указал, что установление кадастровой стоимости необходимо для уменьшения размера арендных платежей. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит административное исковое заявление с учетом его уточнения подлежащим удовлетворению. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка. В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 этого же Кодекса). В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Исходя из положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 1 марта 2011 г. № 275-О-О и от 3 июля 2014 г. № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, тем самым действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушающее принцип равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой. В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка. При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении. Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора. ПГК «Мотор» просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права заявителей, как плательщиков арендной платы. Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года. Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс». Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 59419 кв.м., с разрешенным использованием: занимаемый капитальными и металлическими гаражами, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , поставлен на государственный кадастровый учет 12.02.2013 года (л.д. 159-161 т. 1). Между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ПГК «Мотор» заключен договор аренды от дата №... сроком до дата года. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №... площадью 59419 кв.м. (л.д. 148-154 т. 1). В соответствии с п.п. 3.2, 3.5 договора аренды по истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. Установлено, что по истечении срока аренды, истец до настоящего времени продолжает пользоваться земельным участком на условиях, установленных договором аренды, и оплачивает арендные платежи согласно представленным истцом платежным поручениям за период с декабря 2014 года по июль 2015 года, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок. Как следует из договора от дата №... расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (п.4.3.). Из представленного суду расчета, являющего неотъемлемой частью договора, усматривается, что арендная плата рассчитана по ставке 0,56 % от кадастровой стоимости земельного участка (л.д.153 т.1). Заявителем предоставлен отчет от 27.04.2015 года №48.15 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «КОГЕАН-Эксперт», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 июня 2014 г. составляет 47600000 рублей (л.д.15-113 т.1). Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков подтверждается положительным экспертным заключением от 18.06.2015 г. №407/Н-15, проведенного Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Свободный оценочный департамент» (л.д.114-117 т.1). Стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, подтверждена положительным экспертным заключением от 14.10.2015 года №2570/С-15, проведенного Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Свободный оценочный департамент» (л.д.240-258 т.1). Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 25.08.2015 г. №446 отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в комиссию 04 августа 2015 года (л.д.139-141 т.1). Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 28 сентября 2015 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «Партнер-оценка», на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №... , общей площадью 59419 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый капитальными и металлическими гаражами, адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , по состоянию на 1 июня 2014 года. Согласно заключению эксперта ООО «Партнер-оценка» от 09.10.2015 года № 951-Э/2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 57894000 рублей (л.д.203-233 т.1). Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Партнер-оценка» от 09.10.2015 года № 951-Э/2015, другими лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 25 сентября 2015 года не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Партнер-оценка» от 09.10.2015 года № 951-Э/2015установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены. Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Партнер-оценка» от 09.10.2015 года № 951-Э/2015 и отчет от 27.04.2015 года №48.15 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «КОГЕАН-Эксперт» представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Партнер-оценка» от 09.10.2015 года № 951-Э/2015, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки «на передаваемые права», «на местоположение», «на торг», «на площадь» (л.д. 216-217 т.1). С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Партнер-оценка» от 09.10.2015 года № 951-Э/2015. Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено. Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... установлена по состоянию на 01 июня 2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.09.2015 года (л.д. 156 т.1). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость земельного участка. Исходя из части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ПГК «Мотор» рыночной стоимости земельных участков лежит на административных ответчиках. Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено. С учетом положений п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года не влечет ее изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С учетом изложенного, права заявителя – арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ПГК «Мотор», вытекающие из арендных отношений. При таких обстоятельствах требования заявителей подлежат удовлетворению. Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд р е ш и л: административное исковое заявление Потребительского гаражного кооператива «Мотор» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 02.09.2015 года после обращения 04 августа 2015 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан, удовлетворить. Установить по состоянию на 01.06.2014 года кадастровую стоимость земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №... общей площадью 59419 кв.м., с разрешенным использованием: занимаемый капитальными и металлическими гаражами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , равной его рыночной стоимости в размере 57894000 рублей. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Судья Верховного суда Республики Башкортостан Г.А. Михляева