Дело № ДЕЛО № 3га-66/2017 (3га-1149/2016;) ~ М-1257/2016

Дело №3-66/2017 Верховный суд Республики Башкортостан Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е город Уфа 31 января 2017 года Верховный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Михляевой Г.А. при секретаре Шакировой Г.Р. в судебном заседании по административному делу по административному иску Зайцевой Л.М. к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, у с т а н о в и л: Зайцева Л.М. обратилась в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указав в обоснование своих требований, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 251кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «строительство и обслуживание нежилого здания - шиномонтажной мастерской», расположенного по адресу: адрес . Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городских округов городов Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 2148276,37 руб. Согласно отчету ООО «КапиталЪ» об оценке от 17.03.2016 № 106-15-Н рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на эту дату составляет 573535 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка завышена, что нарушает ее права, так как ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.06.2014 года, в размере 573535 руб. В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. В судебное заседание 31.01.2017 г. административный истец представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила также установить стоимость земельного участка равной рыночной на основании проведенной судебной экспертизы. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от 14.12.2016 г. №11081 сообщило, что земельный участок с кадастровым номером №... поставлен на государственный кадастровый учет 09.11.2005г. имеет вид разрешенного использования «магазины, объекты придорожного сервиса» категории земель: земли населенных пунктов и площадью «251 кв.м.». В 2014 году, в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации ГКОЗ ГО города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и МР Туймазинский район Республики Башкортостан. Вышеуказанный земельный участок был отнесен к 5-й оценочной группе видов разрешенного использования, кадастровая стоимость земельного участка составила 2148276,37 руб., УПКС составил 8558,87 руб./кв.м. Результаты ГКОЗ определены по состоянию на 01.06.2014 г., утверждены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 (л.д.212-213 т.1). В предварительном судебном заседании 21.11.2016 г. представитель административного истца исковые требования поддержала, указала, что арендные платежи исчисляются исходя из установленной кадастровой стоимости, поскольку она завышена, нарушаются права истца, просила назначить экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка. Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО3 свое заключение поддержала, пояснила, что объект исследования – участок в г.Стерлитамаке с вид разрешенного использования «для строительства шиномонтажной мастерской», по кадастровой карте объект исследования имеет вид разрешенного использования «для придорожного сервиса». Эти виды к одному сегменту рынка относятся - к торговле. Шиномонтаж относится к придорожному сервису. К придорожному сервису относятся автомойки, магазины первой необходимости и т.д. Аналоги применяются торгового назначения. Разница в этих наименованиях на стоимость не влияет, аналоги подобраны были бы те же. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка. В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5). В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц – в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В силу положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Исходя из положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 1 марта 2011 г. № 275-О-О и от 3 июля 2014 г. № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, тем самым действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушающее принцип равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой. В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка. При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении. Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора. Установлено, что Администрацией ГО г. Стерлитамак в лице КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Стерлитамак, и Зайцевой Л.М., ФИО4 дата заключен договор аренды №... зем земельного участка с кадастровым номером №... площадью 251 кв.м. сроком действия по 31.12.2015г. (л.д.6-10 том 1). Дополнительным соглашением от дата к данному договору внесены изменения в состав арендаторов на « ФИО1 ….». (л.д.12 том 1). Дополнительным соглашением от 09.12.2015 г. к данному договору срок аренды участка установлен по 31.12.2018 г. (л.д.11 том 1). Согласно п. 3.1 расчет арендной платы производится в соответствии с действующими нормативными актами, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка подтверждается представленным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (л.д.8 том 1). Данные обстоятельства административными ответчиками, заинтересованными лицами не оспорены. Доказательства иного расчета размера арендной платы за спорный земельный участок, отсутствия учета при этом его кадастровой стоимости административными ответчиками, заинтересованными лицами суду не представлены. Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 251 кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «магазины, объекты придорожного сервиса», расположенный по адресу: адрес , поставлен на государственный кадастровый учет 09.11.2005 года (л.д.52-54 том 2). Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года №646 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года. Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... согласно названному постановлению определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 2148276,37 руб., что также подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.06.2015 года (л.д.5 том 1). Зайцева Л.М. просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендной платы, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права заявителя, как пользователя земельного участка. Заявителем предоставлен отчет от 17.03.2016 № 106-15-Н об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «КапиталЪ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №... по состоянию на 01 июня 2014 г. составляет 573535 рублей (л.д.14-100 том 1). Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также стоимость объекта оценки, определенная 26.04.2016 г. №055/2016/Уфа эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (л.д.110-122 том 1). Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ», на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 251 кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «строительство и обслуживание нежилого здания - шиномонтажной мастерской», расположенного по адресу: адрес , западная часть города, по состоянию на 01 июня 2014 года. Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» от 06.01.2017 г. №02/01-2017кс рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 589000 рублей (л.д.3-40 том 2). В определении Верховного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 года о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, указан вид разрешенного использования: «строительство и обслуживание нежилого здания - шиномонтажной мастерской». Вместе с тем, из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, кадастрового паспорта спорного земельного участка усматривается, что он имеет вид разрешенного использования: «магазины, объекты придорожного сервиса». Из приведенных выше пояснений эксперта следует, что приведенные виды разрешенного использования относятся к одному сегменту рынка. Разница в этих наименованиях на стоимость участка не влияет, аналоги подобраны были бы те же. В связи с изложенным суд приходит к выводу исходить из правильного наименования вида разрешенного использования спорного участка – «магазины, объекты придорожного сервиса». Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» от 06.01.2017 г. №02/01-2017кс с учетом пояснений, данных в судебном заседании, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 31.01.2017 года не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» от 06.01.2017 г. №02/01-2017кс установленным требованиям лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены. Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» от 06.01.2017 г. №02/01-2017кс с учетом пояснений, данных в судебном заседании, и отчет от 17.03.2016 № 106-15-Н об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «КапиталЪ», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» от 06.01.2017 г. №02/01-2017кс, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки «на торг», «на местоположение», «на площадь» (л.д.18-22 том 2). С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» от 06.01.2017 г. №02/01-2017кс. Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... установлена по состоянию на 01 июня 2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.06.2015 года (л.д.5 том 1). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость земельного участка. Исходя из части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Зайцевой Л.М. рыночной стоимости земельных участков лежит на административных ответчиках. Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено. С учетом изложенного, права заявителя – пользователя земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности Зайцевой Л.М., вытекающие из отношений по уплате арендных платежей. При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению. Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд р е ш и л: административное исковое заявление Зайцевой Л.М. к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 05.12.2016 года удовлетворить. Установить по состоянию на 01 июня 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 251 кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «магазины, объекты придорожного сервиса», адрес местоположения: адрес , равной его рыночной стоимости в размере 589000 руб. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Судья Верховного суда Республики Башкортостан Г.А. Михляева