Дело № ДЕЛО № 3га-191/2021 (3га-1516/2020;) ~ М-1535/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН И ФИО1 Р Е Ш Е Н И Е дело №... 2 марта 2021 года адрес Верховный суд Республики Башкортостан в составе судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А., при секретаре Латыповой Р.А., с участием представителя административного истца ПАО «Башстройтранс» - Киселевой И.Я., представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» Юсуповой С.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Башстройтранс» (далее – ПАО «Башстройтранс») об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, установил: ПАО «Башстройтранс», являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами ... , расположенных в адрес , ... , расположенного в адрес , обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельных участков в результате проведенной государственной оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельных участков» №... от дата , выполненном оценщиком ... Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованной арендной платы. Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков согласно Отчету по оценке объектов недвижимости. В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Киселева И.Я. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с выводом эксперта по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности Юсупова С.И. с исковыми требованиями и с заключением эксперта не согласилась, поддержав представленные со стороны Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возражения, согласно которым, по мнению административного ответчика, эксперт необоснованно не применил корректировку на наличие железнодорожной ветки на земельном участке предметов исследования – земельных участков в адрес и ввел в заблуждение относительно корректировки на местоположение при определении рыночной стоимости предметов исследования – земельных участков с кадастровыми номерами ... , расположенных в адрес . Лица, участвующие в деле о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной. Заслушав пояснения представителей сторон, эксперта ... ФИО5 , исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам. Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений. Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ). В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). Согласно договору аренды от дата №... административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... По расчету суммы арендной платы по договору на период 2020 года арендные платежи исчисляются по ставке ... от кадастровой стоимости земельного участка. По выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 20 марта 2012 года. Согласно договору аренды от дата №... административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир адрес , участок находится примерно в ... м, по направлению на север от ориентира, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... . По договору аренды от дата административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое помещение, участок находится примерно в ... метрах от ориентира, по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: ... , вид разрешенного использования: ... . По договору аренды от дата №... административному истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое здание, участок находится примерно в ... м, по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... ; по договору аренды от дата №... - земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес вид разрешенного использования: ... . По выпискам из ЕГРН об основных характеристиках вышеуказанных объектов недвижимости от дата земельные участки поставлены на кадастровый учет в период 2009-2014 гг. Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2019 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года», размещенным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan, 24.10.2019. Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 года в следующих размерах: - с кадастровым номером ... – 20 850 629,64 руб., - с кадастровым номером ... – 4 580 643,20 руб., - с кадастровым номером ... – 1 617 3305,25 руб., - с кадастровым номером ... – 5 343 202,83 руб., - с кадастровым номером ... – 3 654 267,63 руб. согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от дата . Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец предоставил отчет №... от дата , выполненный оценщиком ... согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2019 года в следующих размерах: - с кадастровым номером ... – 7 080 000,00 руб., - с кадастровым номером ... – 1 322 000,00 руб., - с кадастровым номером ... – 192 000,00 руб., - с кадастровым номером ... – 1 299 000,00 руб., - с кадастровым номером ... – 869 000,00 руб. Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ... ФИО5 Согласно заключению эксперта ... ФИО5 №... от дата рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2019 года в следующих размерах: - с кадастровым номером ... – 7 549 000,00 руб., - с кадастровым номером ... – 1 697 000,00 руб., - с кадастровым номером ... – 575 000,00 руб., - с кадастровым номером ... – 1 647 000,00 руб., - с кадастровым номером ... – 1 216 000,00 руб. Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации... Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом при проведении исследования в отношении каждого из объектов оценки, расположенных в адрес , использованы три аналога земельных участков категории земель населенных пунктов с аналогичными объектам оценки видами разрешенного использования ( ... с применением корректировки на разрешенное использование с учетом ВРИ объектов оценки – размещение железнодорожных путей), расположенных в адрес , земельному участку с кадастровым номером ... – в адрес с аналогичными объектам оценки типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки на местоположение в черте города, на местоположение в Республике и районе города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанным назначениям в июне 2016 года, июле-декабре 2017 года, феврале-сентябре 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности с применением корректировки на время продажи. В заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав, по площади земельных участков с применением скидки на торг. Весовые коэффициенты каждого из аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в исследовании объектов-аналогов. Исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта лицами, участвующими по делу, не представлены, суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельных участков в размерах, установленных экспертом. Доводы представителя административного ответчика, приведенные в возражениях на экспертное заключение не содержат доказательства о недостоверности рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку соответствующие допустимые и достаточные доказательства этому возражения не содержат. Приведенные административным ответчиком доводы опровергаются пояснениями опрошенного в судебном заседании эксперта ... ФИО5 , пояснившей следующее: 1. относительно неприменения корректировки к объектам оценки – земельным участкам, расположенным в адрес , на наличие смежной с исследуемыми участками железнодорожной ветки. Железнодорожная ветка (железная дорога) относится к объектам капитального строительства и является объектом кадастрового учета, а также объектом налогообложения, в связи с чем стоимость улучшений земельного участка в виде железной дороги не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка. При проведении экспертизы учитывалось только (не)возможность подключения к коммуникациям, наличие же самих коммуникаций и их характеристики не учитывались. Земельные участки с кадастровыми номерами ... ( адрес ) имеют вид разрешенного использования « ... », прямоугольную вытянутую форму, не пригодную для строительства производственных зданий, складов. На участках возможно строительство только линейных сооружений. 2. относительно довода о необоснованном неприменении экспертом корректировки на местоположение при определении рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами ... расположенных в « адрес , в то время как аналоги №№1-3 расположены в « адрес Отобранные при исследовании аналоги №№1-3 также как и объекты оценки находятся в одной и той же типовой зоне города – «окраины городов, промзоны», ввиду чего корректировка не требуется. При этом ссылка административного ответчика на данные аналитики, проведенной ООО «Кит»ИнженерЪ» за 2 полугодие 2018 года, является некорректной, поскольку не содержит индивидуальных особенностей исследуемых объектов, носит рекомендательный характер. Более того, в данной таблице количество выборки по « ... » - 14 ед., по « ... » - 34 ед., что является несопоставимым. Кроме того, рыночная стоимость земельных участков по экспертному заключению укладывается в тот диапазон рыночных цен, которые приведены в выборке. Таким образом, суждение со стороны административного ответчика о недостоверности выводов эксперта о рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... объективно не подтверждено. В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: административное исковое заявление публичного акционерного общества «Башстройтранс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... , в размере его рыночной стоимости 1 216 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое здание, участок находится примерно в ... м, по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: для ... , в размере его рыночной стоимости 1 647 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое помещение, участок находится примерно в ... метрах от ориентира, по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: адрес вид разрешенного использования: ... , в размере его рыночной стоимости 575 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года; Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир адрес , участок находится примерно в ... м, по направлению на север от ориентира, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: для ... , в размере его рыночной стоимости 1 697 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... в размере его рыночной стоимости 7 549 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 10 ноября 2020 года. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Е.А. Старичкова