Дело № ДЕЛО № 3га-1468/2021 ~ М-948/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е Дело № 3га - 1468/2021 21 декабря 2021 года г. Уфа Верховный Суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р., при ведении протокола судебного заседания Даминовой Р.И., с участием представителя административного истца ПАО «Акционерная нефтяная Компания «Башнефть» - Шариповой Э.А., с участием представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» – Гайсиной И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО «Акционерная нефтяная Компания «Башнефть» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, у с т а н о в и л: ПАО «Акционерная нефтяная Компания «Башнефть» (далее - ПАО АНК «Башнефть») обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости. В обоснование требований административный истец указал, что является арендатором: земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 5147 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации АЗС №108, расположенного по адресу: адрес ; земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 3134 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: занимаемый автозаправочной станцией №220, расположенного по адресу: адрес ; земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 3926 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автозаправочную станцию, расположенного по адресу: адрес ; земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 44895 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания УСН, расположенного по адресу: адрес . Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года: с кадастровым номером ... установлена в размере 34 445 782,8 руб.; с кадастровым номером ... установлена в размере 26 990 008 руб.; с кадастровым номером ... установлена в размере 23 932 896 руб.; с кадастровым номером ... установлена в размере 26 242 025,40 руб. Вместе с тем, согласно отчетам об оценке ООО «Аудит-Безопасность» от 15 июня 2021 года, от 21 июня 2021 года по состоянию на 01 января 2019 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 22 969 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 19 950 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 15 351 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 12 469 000 руб. Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость и нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендных платежей. На основании изложенного административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в соответствии с отчетами об оценке ООО «Аудит-Безопасность» от 15 июня 2021 года, от 21 июня 2021 года. Представитель административного истца ПАО АНК «Башнефть» – Шарипова Э.А., действующая на основании доверенности от 28 декабря 2020 года, административные исковые требования поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом ... от 25 октября 2021 года. Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» Гайсина И.Г., действующая на основании доверенностей от 17 декабря 2020 года, 11 января 2021 года, административные исковые требования не признала, суду пояснила, что кадастровая стоимость спорных земельных участков уже установлена в размере рыночной стоимости. Экспертом при проведении судебной экспертизы некорректно подобраны объекты аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости земельных участков. На основании изложенного просила в удовлетворении требований административного истца отказать. Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему. В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ). При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений. Установлено, что административный истец ПАО АНК «Башнефть» является арендатором: земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 5147 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации АЗС №108, расположенного по адресу: адрес ; земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 3134 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: занимаемый автозаправочной станцией №220, расположенного по адресу: адрес ; земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 3926 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автозаправочную станцию, расположенного по адресу: адрес ; земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 44895 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания УСН, расположенного по адресу: адрес , что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 25 мая 2021 года; Договорами аренды земельных участков от 30 декабря 2020 года, от 11 марта 2020 года, от 03 ноября 2020 года, от 06 декабря 2010 года. Расчет арендной платы земельных участков производится исходя из их кадастровой стоимости. Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года №1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года». Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 25 мая 2021 года по состоянию на 01 января 2019 года: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... установлена в размере 34 445 782,8 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... установлена в размере 26 990 008 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... установлена в размере 23 932 896 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... установлена в размере 26 242 025,40 руб. Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика арендных платежей, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд. Административным истцом ПАО АНК «Башнефть» в обоснование заявленных требований представлены отчеты об оценке ООО «Аудит-Безопасность» от 15 июня 2021 года, от 21 июня 2021 года, согласно которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года с кадастровым номером ... составляет 22 969 000 руб.; с кадастровым номером ... составляет 19 950 000 руб.; с кадастровым номером ... составляет 15 351 000 руб.; с кадастровым номером ... составляет 12 649 000 руб. Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С целью определения действительной рыночной стоимости спорных земельных участков по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО « ... ». Согласно заключению эксперта ... от 25 октября 2021 года по состоянию на 01 января 2019 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 24 478 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 20 313 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 20 035 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 18 934 000 руб. Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. Довод представителя административного ответчика о том, что экспертом при проведении экспертизы некорректно подобраны объекты аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости земельных участков, суд находит не обоснованным в связи со следующим. Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость объектов недвижимости была определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объектов оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами. В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Пунктом 13 ФСО №1 предусмотрено, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В пункте 20 ФСО № 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Согласно пункту 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Достоверность выводов, содержащихся в вышеуказанном заключении эксперта, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения ... от 25 октября 2021 года, установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились. Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Права административного истца могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ПАО АНК «Башнефть», как плательщика арендной платы. Таким образом, у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью. На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ... от 25 октября 2021 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости. Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд р е ш и л: административное исковое заявление ПАО «Акционерная нефтяная Компания «Башнефть» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 03 сентября 2021 года, удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: адрес , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 24 478 000 руб. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: адрес , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 20 313 000 руб. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: адрес , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 20 035 000 руб. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: адрес , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 18 934 000 руб. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова