Дело № ДЕЛО № 3га-89/2022 (3га-1676/2021;) ~ М-1173/2021

дело № 3га-89/2022 Верховный Суд Республики Башкортостан Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ город Уфа 29 сентября 2022 года Верховный Суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Искандарова А.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситдиковой Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Абдуллина Р.С. , Абдуллиной А.А. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес , Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес , Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ: Абдуллин Р.С., Абдуллина А.А. обратились в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. В обоснование требований указано, что административные истцы являются долевыми собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес , кадастровой стоимостью по состоянию на дата в размере ... руб., в отношении которого истцы в дальнейшем имеют намерение заключить договор аренды или выкупить. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административных истцов как лиц, имеющих исключительное право аренды или выкупа земельного участка. Административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости. В судебном заседании представитель административных истцов ФИО4 поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта. Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО5 исковые требования не признала, в удовлетворении иска просила отказать. Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес , Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес , Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах на основании статьи 150 КАС РФ суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц. Рассмотрев заявленные требования, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ). В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года. Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года в составе земель отдельных категорий, в том числе, земель населенных пунктов. Из материалов дела следует, что административные истцы являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес . Кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административных истцов как лиц, имеющих исключительное право аренды или выкупа земельного участка. Административным истцом в отношении указанного объекта недвижимости представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, согласно которой кадастровая стоимость объекта по состоянию на дата установлена в размере ... руб. Административными истцами представлен также отчет №... от дата , подготовленный оценщиком ФИО6 , согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет ... руб. Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту ... В соответствии с заключением эксперта ... » от дата №... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет ... руб. Представителем административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на заключение эксперта ... » от дата №... поданы возражения, в которых со ссылкой на Обзор рынка коммерческой недвижимости в адрес и пригородах за 2 полугодие 2019 года от ООО ... указывается, что в районе « ... », в котором расположены объекты-аналоги №... объекты недвижимости в ... раза дешевле, чем в районе « адрес где расположен предмет исследования, но эксперт в исследовании корректировку на разницу в местоположении предмета исследования и объектов-аналогов не применил. Суд не может согласиться с возражениями представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по следующим основаниям. В ходе допроса, а также в письменных пояснениях эксперт ФИО7 пояснил, что приведенный в заключении эксперта анализ рынка предназначен для ознакомления с общими тенденциями рынка земельных участков в адрес . Данный анализ не отражает реальной ситуации на дату оценки на рынке земельных участков. В связи с этим экспертом был проведен анализ всех доступных предложений аналогичных объектов на открытом рынке с указанием кадастровых номеров участков на стр. №... заключения эксперта. Следует отметить, что в анализе рынка от ООО ... отражается общий объем данных по земельным участкам начиная с дата года. Таким образом, показатели средней стоимости не учитывают изменений, связанных с экономическими и политическими факторами. В анализе представлены земельные участки со строениями (улучшениями, ... ), что подтверждает таблица №... в заключении эксперта. Принимать данные таблицы Обзора рынка от ООО ... представленной в возражениях, не корректно, это может значительно исказить результаты оценки, так как в обзоре указана средняя цена без учета основных ценообразующих факторов, таких как имущественные права на земельный участок, площадь, наличие ... на земельном участке. Для определения корректировки на местоположение применялся общепринятый подход, приведенный в Справочнике оценщика « ... », ... , ФИО8 , стр. №... , табл. №... Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что эксперт ... » правильно провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа верно определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Указание в возражениях на нарушение требований пункта 5 ФСО №... необоснованно, поскольку экспертное заключение соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, в котором отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, приведенная в экспертном заключении, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена. Приведенная в возражениях представителя административного истца таблица относится к стоимости объектов капитального строительства, а не к анализу рынка земельных участков. Указанная таблица ориентировочная и не содержит сведений о передаваемых имущественных правах на земельные участки, площади, рельефе, наличии коммуникаций, ж/д ветки, свободного подъезда к участку, местоположении относительно красной линии, интенсивности пешеходного и транспортного потока и т.п., а также влиянии вышеперечисленных факторов на стоимость земельного участка. Кроме того, в Обзоре рынка земельных участков в адрес и пригородах по состоянию на дата от ООО ... указано, что в связи с недостаточным числом свободных от застройки земельных участков для коммерческого использования в различных районах города и либерализацией законодательства (и его правоприменения) в части изменения видов разрешенного использования по земельным участкам, в рамках настоящего обзора в том числе анализировались земельные участки для индивидуального жилищного строительства и земельные участки садовых и гаражных товариществ, предлагаемые к продаже в качестве потенциальных объектов коммерческого назначения. По этим же основаниям анализировались земельные участки, на которых имеются объекты капитального строительства ... ). Основным условием применения таких участков было: площадь ... существенно меньше площади земельного участка (минимум в несколько раз); ... имеет невысокую степень капитальности или неудовлетворительное техническое состояние, или единый объект сразу предлагается к продаже как земельный участок ... Рынок земельных участков для коммерческого использования в адрес и ее пригородах является недостаточно развитым. По этой причине отсутствует четкое ценовое зонирование между объектами с сопоставимыми по доходу видами разрешенного использования (видами деятельности): административная, развлекательная, торговая и т.д., - с одной стороны, и производственной и складской, - с другой стороны (стр. №... ). Информации о реальном уровне цен сделок и количестве самих сделок по продаже земельных участков под коммерческое использование в адрес практически нет. Однако, по устной информации риэлторов в целом число сделок в последнее время значительно сократилось (стр. №... Таким образом, данные приведенного выше анализа пригодны для определения общего уровня и диапазона цен в районе расположения объекта исследования, т.е. носят чисто иллюстративный характер и не предназначены для расчета корректировки. Согласно пункту 13 ФСО №... в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть приведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). В заключении эксперта приведен анализ всех доступных предложений аналогичных объектов на открытом рынке с указанием кадастровых номеров участков (стр. №... заключения эксперта). В заключении эксперта имеются ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Экспертное заключение подписано уполномоченным экспертом, которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы. Вопреки доводам письменных возражений заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и не занижает итоговую стоимость объектов оценки. Эксперт правомерно отказался от корректировки на местоположение объекта в соответствии с Обзором рынка от ООО ... », ссылка на который содержится в возражениях на заключение эксперта. При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ... », и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца. С учетом изложенных обстоятельств суд находит, что требования иска подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ... В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом. В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду представлено не было. В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 Постановления от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд РЕШИЛ: административное исковое заявление Абдуллина Р.С. , Абдуллиной А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес , по состоянию на дата в размере ... руб. Датой подачи заявления считать 20 октября 2021 года. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2022 года. Судья Верховного суда Республики Башкортостан п/п А.Ф. Искандаров