Дело № ДЕЛО № 3га-297/2022 (3га-1917/2021;) ~ М-1323/2021

дело №... га-297/2022 ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Уфа 5 апреля 2021 г. Верховный Суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Бураншина Т.А., при секретаре __________ рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, установил: АО «Железнодорожная торговая компания» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. В обоснование требований указано, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №... , площадью №... кв.м, по адресу: адрес кадастровой стоимостью по состоянию на 10 ноября 2020 г. в размере 24 116 000 руб. Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора этого объекта. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 ноября 2020 г. в размере 14 931 000 руб. Представитель административного истца АО «Железнодорожная торговая компания» ___________. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельных участков согласно заключению судебной экспертизы. Представители административных ответчиков: Министерства земельных и имущественных Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц: Администрации городского округа г. Уфа на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 12 января 2022 г. лицам, участвующим в деле. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной. Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"). В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяемого к спорным правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), кадастровая стоимость - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 г. N 281-О-О). По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора. Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости поставлены на государственный кадастровый учет. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... , площадью 4229+/-23 кв.м, по адресу: адрес , на пересечении адрес определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 41 878 433,72 руб. Административным истцом представлен отчет об оценке № 17122021118В от 15 декабря 2021 г., подготовленный ООО «Легион-Эксперт», согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 25 340 168 руб. Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом. В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду представлено не было. На соответствие Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также на подтверждение стоимости объектов оценки судом назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» №02/02/22-ЗЭ от 28 февраля 2022 года отчет об оценке № 21-424-Н от 5 августа 2021 г., подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... , площадью №... кв.м, по адресу: адрес определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 164 855 000 руб., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Анализ указанного отчета показал, что оценка произведена оценщиком, включенным в реестр оценщиков саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Экспертный Совет», имеющим квалификационный аттестат в области оценочная деятельности по направлению «оценка недвижимости» от 22 июля 2021 г. №025760-1, профессиональная деятельность которого застрахована по действующему по 12 октября 2021 г. страховому полису. При проведении исследования использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, при котором использованы три аналога земельных участков коммерческого назначения, расположенных в аналогично объекту оценки в спальных районах среднеэтажной застройки города Уфы Республики Башкортостан, с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению в октябре 2017 года, феврале-марте 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав в отношении аналога №2, по площади земельных участков с применением скидки на торг. Таким образом, оценщиком в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке соблюдены в полной мере принципы изложения информации, существенной с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки. Информации, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена. Отчет об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке) и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), оценщик при выборе используемого при проведении оценки подхода учел не только возможность применения сравнительного подхода, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), оценщик в качестве объектов-аналогов использовал земельные участки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов являлось единообразным. Проводя анализ рынка, оценщиком по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка и типовая зона в пределах города, категория земель и разрешенное использование, передаваемые права, площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций, расположение относительно красных линий, характеристика формы и рельефа участка, стоимость, дата размещения предложения. Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог оценщиком сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлены различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректирована по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При указанных обстоятельствах суд полагает отчет об оценке № 21-424-Н от 5 августа 2021 г., подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном при оценке его рыночной стоимости. Поскольку доказательства недостоверности выводов по оценке лицами, участвующими по делу, не представлены, каких-либо объективных доводов, позволяющих суду усомниться в достоверности представленного административным истцом доказательства не представлено, с учетом проведенной по делу экспертизы, суд приходит к выводу о признании отчет об оценке № 21-424-Н от 5 августа 2021 г., подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», надлежащим доказательством по делу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в Отчете. С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ПАО «Акционерная нефтяная Компания «Башнефть» подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в отчете об оценке № 21-424-Н от 5 августа 2021 г., подготовленного ООО «Аудит-Безопасность». Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ПАО «Акционерная нефтяная Компания «Башнефть» как арендатора. Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: административное исковое заявление Акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... , площадью №... кв.м, по адресу: адрес кадастровой стоимостью по состоянию на 10 ноября 2020 г. в размере 14 931 000 руб. Датой подачи заявления считать 6 сентября 2021 г. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Бураншин Т.А. Копия верна Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Бураншин Т.А.