Дело № ДЕЛО № 3га-761/2022 ~ М-560/2022

дело №... га-761/2022 ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Уфа 27 сентября 2022 г. Верховный Суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Бураншина Т.А., при секретаре Ширшовой Э.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Судоремонтно-судостроительный завод» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установил: ООО «Судоремонтно-судостроительный завод» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости. В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором земельных участков: 1. с кадастровым номером №... , площадью 195379 кв.м, по адресу: адрес кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 203 522 396,72 руб.; 2. с кадастровым номером №... , площадью 12334 кв.м, по адресу: адрес кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 13 949 013,96 руб.; 3. с кадастровым номером 02 №... №... , площадью 60232 кв.м, по адресу: адрес , уч. 4 с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 109 498 764,4 руб.; 4. с кадастровым номером №... , площадью 2862 кв.м, по адресу: адрес , район Орджоникидзевский с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 3 373 868,7 руб.; 5. с кадастровым номером №... , площадью 66736 кв.м, по адресу: адрес с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 124 373 213,76 руб.; 6. с кадастровым номером №... , площадью 78609 кв.м, по адресу: адрес , уч. 26/1 с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 113 242 553,22 руб. Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора этих объектов. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дата : 1. с кадастровым номером №... в размере 90 265 000 руб.; 2. с кадастровым номером №... в размере 7 758 000 руб.; 3. с кадастровым номером №... в размере 34 091 000 руб.; 4. с кадастровым номером №... в размере 2 041 000 руб.; 5. с кадастровым номером №... в размере 37 773 000 руб.; 6. с кадастровым номером №... в размере 38 361 000 руб. Представитель административного истца Сардаров Э.Ш. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно заключению судебной экспертизы. Представитель Министерства земельных и имущественных Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности Гайсина И.Г. в судебном заседании административное исковое заявление не признала. Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 27 июля 2022 г. лицам, участвующим в деле. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной. Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"). В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяемого к спорным правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), кадастровая стоимость - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных и налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 г.: 1. с кадастровым номером №... в размере 203 522 396,72 руб.; 2. с кадастровым номером №... в размере 13 949 013,96 руб.; 3. с кадастровым номером №... в размере 109 498 764,4 руб.; 4. с кадастровым номером №... в размере 3 373 868,7 руб.; 5. с кадастровым номером №... в размере 124 373 213,76 руб.; 6. с кадастровым номером №... в размере 113 242 553,22 руб. Административным истцом представлен отчет № 05/06/22-ОС от 21 июля 2022 г., подготовленный ООО «РегионЗемОценка», согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 г.: 1. с кадастровым номером №... в размере 90 265 000 руб.; 2. с кадастровым номером №... в размере 7 758 000 руб.; 3. с кадастровым номером №... в размере 34 091 000 руб.; 4. с кадастровым номером №... в размере 2 041 000 руб.; 5. с кадастровым номером №... в размере 37 773 000 руб.; 6. с кадастровым номером №... в размере 38 361 000 руб. Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 августа 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания «ТерраНова». Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/15/08/22-ЗЭ от 12 сентября 2022 г. рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 г.: 1. с кадастровым номером №... в размере 92 219 000 руб.; 2. с кадастровым номером №... в размере 8 091 000 руб.; 3. с кадастровым номером №... в размере 35 175 000 руб.; 4. с кадастровым номером №... в размере 2 006 000 руб.; 5. с кадастровым номером №... в размере 38 974 000 руб.; 6. с кадастровым номером №... в размере 39 540 000 руб. Представителем административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к заключению эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/15/08/22-ЗЭ от 12 сентября 2022 г. поданы замечания, в которых указывается следующее. В нарушение пункта 5 ФСО № 3 заключение вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на местоположение при определении рыночной стоимости предметов исследования с кадастровыми номерами: 02 №... №... , 02: №... . Объекты-аналоги №1,2,3 расположены в районе адрес Предметы исследования с кадастровыми номерами 02 №... №... расположены в районе адрес , объекты №... №... в районе адрес Эксперт применил корректировку на разницу в местоположении предметов исследования и объектов-аналогов в размере от 3% до 8%. Однако, согласно аналитике (Обзор рынка коммерческой недвижимости (единых объектов недвижимости) в г. Уфе и пригородах за 2 полугодие 2019г., адрес от 1,9 раз (17699/9343-1) до 2,01 раз (16280/8087-1). Объекты района адрес » дороже объектов в адрес от 1,40 раз до 1,61 раз. Таким образом, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования. Суд не может согласиться с доводами замечаний представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по следующим основаниям. Так, в соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений. Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. Судом по ходатайству административного ответчика был опрошен эксперт Захаров И.А. Опровергая доводы поданных письменных замечаний, эксперт пояснил, что доводы ответчика о занижении итоговой стоимости земельных участков необоснованные. В его заключении приведен анализ рынка коммерческой недвижимости, подготовленный ООО КИТ «Инженеръ». На странице 37 заключения приведены ценовые диапазоны значений по районам расположения. Административный ответчик в своем возражении ссылается на таблицу, которая относится к стоимости объектов капитального строительства, а не к анализу рынка земельных участков. Данная таблица ориентировочная, и не содержит сведений о передаваемых имущественных правах на земельные участки, площади, рельефе, наличию коммуникаций, наличию ж/д ветки, свободного подъезда к участку, местоположению относительно «красной линии», интенсивности пешеходного и транспортного потока и т.д., а также влиянию, вышеперечисленных факторов на стоимость. Обращает внимание на тот факт, что выборки по отдельным районам не сопоставимы, диапазон колебания составляет от 600 руб. до 5616 руб. за 1 кв.м. в микрорайоне адрес а по микрорайону адрес от 442 руб. до 7 177 руб. за 1 кв.м. В таблице есть 3 столбец который показывает количество объектов вошедших в данный анализ, так например для анализа адрес использовалось 6 объектов сравнения, для анализа района адрес 3 объекта сравнения, а для адрес 34 объекта сравнения и также исходя из этой выборке непонятно, каких объектов по функциональному назначению присутствует в большей или в меньшей степени. Это все свидетельствует о том, что выборка неоднородная для районов исследования, что может существенным образом повлиять на итоговый результат. Таким образом, данные приведенного анализа пригодны для определения общего уровня и диапазона цен в районе расположения объекта исследования, т.е. носят чисто иллюстративный характер и не предназначены для расчёта корректировок. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Допрошенный судом эксперт Захаров И.А. дал дополнительные пояснения по существу и подтвердил свои выводы. Из экспертного заключения ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/15/08/22-ЗЭ от 12 сентября 2022 г. следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельных участков. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении эксперта сведения, дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Указание в замечаниях на нарушение требований пункта 5 ФСО N 3, необоснованно, поскольку экспертиза соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, в котором отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, приведенная в экспертизе, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, подтверждена. Вопреки доводам письменных замечаний, объекты аналоги расположены на сопоставимом удалении друг от друга и объектов оценки, локальные характеристики всех объектов схожи. При сопоставлении объектов оценки и объектов-аналогов эксперт пришел к выводу о схожести местоположения всех объектов, так как они расположены в одной ценовой зоне. Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"). При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. В заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Экспертное заключение подписано уполномоченным экспертом, которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы. Эксперт Захаров И.А. имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошел профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков", имеет стаж работы в оценочной деятельности - 12 лет; его экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Доводы административного ответчика, приведенные в возражениях на экспертное заключение о том, что экспертом использованы аналоги, выбранные по нижней ценовой границе и некорректность расчета корректировки на местоположение, не содержат доказательства о недостоверности рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку соответствующие допустимые и достаточные доказательства этому возражения не содержат. Таким образом, суждение со стороны административного ответчика о недостоверности выводов эксперта о рыночной стоимости земельных участков объективно не подтверждено. Ходатайств о проведении по настоящему делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, заявлено не было. При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/15/08/22-ЗЭ от 12 сентября 2022 г., и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца. С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ООО «Судоремонтно-судостроительный завод» подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/15/08/22-ЗЭ от 12 сентября 2022 г. Результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Судоремонтно-судостроительный завод» как арендатора. Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Судоремонтно-судостроительный завод» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г.: 1. с кадастровым номером №... , площадью 195379 кв.м, по адресу: адрес размере 92 219 000 руб.; 2. с кадастровым номером №... , площадью 12334 кв.м, по адресу: адрес размере 8 091 000 руб.; 3. с кадастровым номером №... , площадью 60232 кв.м, по адресу: адрес , уч. 4 в размере 35 175 000 руб.; 4. с кадастровым номером №... , площадью 2862 кв.м, по адресу: адрес , район Орджоникидзевский в размере 2 006 000 руб.; 5. с кадастровым номером №... , площадью 66736 кв.м, по адресу: адрес , уч. 14 в размере 38 974 000 руб.; 6. с кадастровым номером №... , площадью 78609 кв.м, по адресу: адрес , уч. 26/1 в размере 39 540 000 руб. Датой подачи заявления считать 25 июля 2022 г. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Бураншин Т.А. Копия верна Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Бураншин Т.А.