Дело № ДЕЛО № 3га-879/2022 ~ М-743/2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Р Е Ш Е Н И Е дело № 3га-879/2022 17 ноября 2022 года г. Уфа Верховный суд Республики Башкортостан в составе судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А., при секретаре Абдульманове А.И., с участием представителя административного истца Галеевой И.Н., представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» Дьяченко А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пчелякова И.К. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, установил: Пчеляков И.К., являясь сособственником (доля в праве общей долевой собственности ... нежилого помещения с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес , обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в результате проведенной государственной оценки жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости нежилого помещения» №... от дата , выполненном оценщиком ... Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованного налога на имущество, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта капитального строительства. Административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения согласно Отчету по оценке объекта недвижимости. В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Галеева И.Н. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с выводом эксперта по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенностям Дьяченко А.Р. просила отказать в удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на представленные возражения Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на заключение эксперта, согласно которым, по мнению административного ответчика, заключение вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и сопоставимости подобранных объектов-аналогов. При этом ходатайство о назначении повторной экспертизы от административных ответчиков при рассмотрении административного дела не заявлено. Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, сособственник объекта недвижимости Пчеляков А.К., будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заедания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной. Заслушав пояснения представителей сторон, письменные пояснения на возражения эксперта ... ФИО6 , исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам. В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ). В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года. Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). Из материалов дела следует, что административный истец является сособственником нежилого помещения с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес , что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата . По выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата нежилое помещение поставлено на кадастровый учет 25 октября 2010 года. Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года утверждены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года № 1701 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года», опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 27.11.2020 года http://www.npa.bashkortostan.ru. Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 16 255 544,16 руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата . Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет № №... от дата , выполненный оценщиком ... согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 428 100,00 руб. Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ... ФИО6 Согласно заключению эксперта ... ФИО6 №... от дата рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 3 420 000,00 руб. Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности 17 лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации... Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении исследования объекта капитального строительства использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Отказ от применения в исследовании затратного и доходного подходов экспертом мотивирован. При сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов отобраны три объекта капитального строительства торгово-офисного назначения, расположенные аналогично объекту оценки в центре административного района адрес , с расчетом корректировки на тип застройки в отношении аналога №1, расположенного в спальном районе малоэтажной застройки адрес . Произведены корректировки по площади, на конструктивные особенности (этаж), наличие отдельного входа по аналогу №2. Весовые коэффициенты всех аналогов практически равные, что свидетельствует об однородности подобранных аналогов. Информация получена по данным Интернет-сайта Авито по продаже объектов капитального строительства в марте-ноябре 2019 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. Все отобранные для исследования аналоги идентифицированы. Представленный в возражениях Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан довод относительно критерия отбора объектов-аналогов, являющегося, по мнению подателя возражений, некорректным, опровергается письменными пояснениями эксперта ... ФИО6 , согласно которым, при проведении исследования произведена выборка трех аналогов из представленных на сайте Архив Авито 16 объектов-аналогов. При этом средняя стоимость выборки составила 11 613 руб./кв.м и после внесения всех корректировок рыночная стоимость единого объекта недвижимости составила 10 909 рублей, т.е. расхождение со средней ценой выборки составила всего (-6,5%). Все подобранные в качестве аналогов объекты расположены аналогично объекту оценки в адрес и по своим характеристикам наиболее ему соответствуют. Таким образом, суд находит необоснованным довод административного ответчика о некорректном использовании экспертом аналогов с низкой ценовой границей, как не нашедший своего документального подтверждения, так и отсутствия со стороны административного ответчиков данных об использовании экспертом аналогов, не отвечающих принципам замещения и соответствия. Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, административными ответчиками ходатайства о назначении повторной экспертизы в суде не заявлены. Суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости нежилого помещения в размере, установленном экспертом, поскольку использованные экспертом аналоги соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относится объект оценки, и с учетом проведенных корректировок сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611). В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: административное исковое заявление Пчелякова И.К. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... , общей площадью 396,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес , в размере его рыночной 3 420 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 14 сентября 2022 года. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Е.А. Старичкова Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2022 года.