Дело № ДЕЛО № 3га-784/2023 ~ М-530/2023

дело № 3га-784/2023 Верховный суд Республики Башкортостан Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е г.Уфа 03 октября 2023 года Верховный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Салихова Х.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Александровой К.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Эссен Продакшн АГ» к ППК «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес , Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости зданий равной рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ: АО «Эссен Продакшн АГ» обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости зданий равной рыночной стоимости. Административный истец указал, что является собственником здания с кадастровым номером №... , расположенного по адресу: адрес , район Белебеевский, адрес , ул.им.Морозова, адрес , и здания с кадастровым номером №... , расположенного по адресу: адрес , район Туймазинский, адрес , здание 69, и просил установить кадастровую стоимость зданий равной рыночной стоимости, определенной в отчетах ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ТN 14-23, № ТN 15-23 от дата Представители АО «Эссен Продакшн АГ», ППК «Роскадастр», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес , Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация», администрации городского поселения адрес муниципального района адрес Республики Башкортостан, администрации городского поселения адрес муниципального района адрес Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. В соответствии с положениями ст.150 КАС РФ, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно п.1 ст.378.2 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения. На территории Республики Башкортостан в соответствии со статьей 1 Закона Республики Башкортостан от дата №... -з «О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан «О налоге на имущество организаций» с дата введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества. В соответствии с ч.1 ст.22 Федерального закона от дата № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от дата №... утверждены результаты государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на дата . Судом установлено, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером №... расположенного по адресу: адрес , район Белебеевский, адрес , ул.им.Морозова, адрес , и здания с кадастровым номером №... , расположенного по адресу: адрес , район Туймазинский, адрес , здание 69, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество. Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, отчетов ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ТN 14-23, № ТN 15-23 от дата , кадастровая и рыночная стоимость зданий определена в размере: Кадастровый номер Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость Кадастровая стоимость (руб.) Рыночная стоимость по отчету (руб.) №... 11.02.2021 ... ... №... 15.10.2021 ... ... Из ответа ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация» от дата следует, что кадастровая стоимость зданий определена ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация» на основе результатов, утвержденных приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от дата №... . В связи с существенным расхождением между кадастровой стоимостью зданий и их рыночной стоимостью, определением суда от дата назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости зданий, производство которой поручено ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Согласно заключению эксперта ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №... .2 от дата , рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет ... руб., рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет ... руб. В обоснование доводов о несогласии с заключением эксперта представитель АО «Эссен Продакшн АГ» – ЖОВ указала, что при определении потенциального валового дохода эксперт использовал ставки аренды коммерческой недвижимости. Аналоги расположены в различных городах Республики Башкортостан (таб.20, стр.41 заключения). При расчете корректировки на местоположение (расположение в регионе) эксперт использовал информацию из справочника оценщика по численности населения. Применение корректировки по численности населенного пункта некорректно, так как анализ рынка коммерческой недвижимости показывает иные зависимости. Объектом исследования является коммерческий объект недвижимости и для него характерны маркеры, относящиеся к данному сегменту рынка, а не численность в населенном пункте. Аналог №... , расположенный в адрес , экспертом отнесен к районам высотной застройки (стр.55 заключения). Однако объект расположен на окраине города, где преимущественно частная малоэтажная застройка. Аналог №... , расположенный в адрес , экспертом отнесен к районам автомагистралей города (стр.55 заключения). Однако объект расположен на окраине города, где преимущественно индустриальная застройка. Для аналога №... корректировка на наличие отдельного входа некорректна, так как объект исследования имеет отдельный вход. В объявлении по аналогу №... также указано, что есть отдельный вход, но при этом корректировка не проведена. Объектами исследования являются здания, а часть объектов-аналогов представляет собой нежилые помещения, корректировка не применена. По справочнику ФИО2 данный фактор является ценообразующим. По объекту недвижимости, расположенному в адрес , эксперт для определения арендопригодной площади использовал коэффициент 1,16 по состоянию на дата , который не отражает фактическую арендопригодную площадь. Согласно арендной политики АО «Эссен Продакшн АГ» арендопригодная площадь составляет 4548,4 кв.м. По объекту недвижимости, расположенному в адрес , эксперт для определения арендопригодной площади использовал коэффициент 1,14 по состоянию на дата , который не отражает фактическую арендопригодную площадь. Согласно арендной политики АО «Эссен Продакшн АГ» арендопригодная площадь составляет 7712,5 кв.м. Для определения величины операционных расходов эксперт использовал справочник НКО Ассоциация «СтатРиелт» (стр.60, стр.101 заключения), но для определения процента недозагрузки (стр.59, стр.101 заключения) эксперт использовал справочник ФИО2 Информация о величине операционных расходов присутствует в справочнике ФИО2 Применение разных источников не обосновано экспертом. Для определения потенциального валового дохода (стр.62-63 заключения) эксперт разбил объект исследования на более мелкие площади, что существенно влияет на определение потенциального валового дохода. Ставка аренды более маленького помещения значительно больше, чем помещения с большей площадью (анализ рынка коммерческой недвижимости ООО КИТ «Инженеръ»). Ставка капитализации определена по справочнику, данный коэффициент должен соответствовать п.22 ФСО V. В экспертном заключении не обоснован выбор данного коэффициента и как он отвечает требованиям п.22 ФСО V. Эксперт не обосновал отказ от использования сравнительного подхода, при этом на стр.35 заключения описал сравнительный подход и на стр.36 заключения сделал вывод, что сравнительный подход является наиболее востребованным при оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости. На рынке имеются сведения о продаже коммерческой недвижимости. Эксперт ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Саликаева А.Г. в судебном заседании дата показала и изложила в письменных пояснениях, что на стр.20-25 заключения приведен обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в адрес (кроме адрес с пригородами) изд. ООО «КитИнженеръ». При определении рыночной стоимости объектов исследования эксперт использовал только доходный подход, то есть, исследовался рынок аренды. Сказать с точностью, что зависимость стоимости аренды от местоположения в различных городах Республики Башкортостан сопоставима с зависимостью стоимости продажи, не представляется возможным. В связи с этим, эксперт применил корректировку на местоположение в регионе по численности населения с использованием справочника Лейфера. На стр.49 заключения корректировка на местоположение составила 3% и 6%. Это показывает, что города сопоставимы и использование данной корректировки возможно. Согласно тексту объявления, аналог №... расположен на красной линии и характеризуется интенсивными пешими и транспортными потоками, удобная парковка и наличие остановки общественного транспорта делают его максимально удобным и доступным для всех групп населения. Экспертом проанализировано местоположение аналога №... и верно определено его расположение как «район крупной автомагистрали города». Объектом исследования является нежилое здание, которое сдается различными площадями. В рамках доходного подхода эксперт рассматривал его как нежилое помещение площадью свыше 1500 кв.м, то есть, стоимость здания рассчитывалась через доходность его помещений. Корректировка на тип объекта не требуется, так как в качестве аналогов использовались также нежилые помещения. В законодательстве отсутствует какое-либо ограничение в использовании одного или более справочников или иных источников. Так как объектом исследования является здание, представляющее собой торговый центр, которое сдается не единым лотом, а отдельными площадями, соответственно доход от сдачи таких площадей различен. Данный факт и был учтен экспертом при расчете рыночной стоимости доходным подходом. Экспертом не могут быть применены любые требования ФСО, относящиеся к процедуре оценочной деятельности и к форме итогового документа. Эксперт использовал аналитические данные НКО Ассоциация «СтатРиелт». Принятый к расчетам коэффициент капитализации основан на анализе рыночной информации о доходных объектах, по которым известны арендные ставки, цены предложений продажи и основные технические характеристики. Полученные данные отражают риски инвестора, связанные с владением недвижимостью в определенный момент времени. Учитывая отсутствие информации о продаже объектов недвижимости, которые относятся к одному с исследуемыми объектами сегменту рынка, и сопоставимых с ними по ценообразующим факторам, эксперт принял решение отказаться от использования сравнительного подхода. Доходный подход предоставляет возможность учесть основные ценообразующие параметры, которые напрямую влияют на доходность объекта. Информация об арендопригодной площади отсутствовала, эксперт произвел расчет арендопригодной площади по доступным корректировкам. Экспертом проведены дополнительные исследования с учетом уточненной информации для аналога №... , в результате расчетов стоимость объекта исследования с кадастровым номером №... составила ... руб. В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №... .2 от дата , а также необходимостью специальных знаний в области рыночной стоимости объектов недвижимости, определением суда от дата назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости зданий, производство которой поручено ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки». Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №... от дата , рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет ... руб., рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет ... руб. Суд, оценивая доказательства, представленные по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости зданий заключения эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №... от дата , поскольку заключение является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях. Лицами, участвующими в деле, каких-либо обоснованных доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение повторной судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено. Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд Р Е Ш И Л: административное исковое заявление акционерного общества «Эссен Продакшн АГ» об установлении кадастровой стоимости зданий равной рыночной стоимости, поданное 20.06.2023 года, удовлетворить. Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №... , площадью ... кв.м., назначение: нежилое, наименование: торговый центр, расположенного по адресу: адрес , район Белебеевский, адрес , ул.им.Морозова, адрес , равной рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 11.02.2021 года. Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №... площадью ... кв.м., назначение: нежилое, наименование: торговый центр «Эссен», расположенного по адресу: адрес , район Туймазинский, адрес , здание 69, равной рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 15.10.2021 года. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Верховного суда Республики Башкортостан Салихов Х.А. Мотивированное решение суда составлено 04 октября 2023 года.