Дело № ДЕЛО № 3га-104/2024 (3га-1203/2023;) ~ М-1037/2023

дело № 3га-104/2024 (3га-1203/2023) Верховный Суд Республики Башкортостан Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ адрес дата Верховный Суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Искандарова А.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Александровой К.Д., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению ООО « Ф » об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ: ООО « Ф » обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес . Административный истец считает, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют рыночной стоимости этого объекта, что нарушает его права как плательщика арендной платы, и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. В судебном заседании представитель административного истца ИИЯ поддержал заявленные требования, представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГБУ Республики Башкортостан «Государственная техническая оценка и техническая инвентаризация» СЛФ просила отказать в удовлетворении административного иска. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. При таких обстоятельствах на основании статьи 150 КАС РФ суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц. Рассмотрев заявленные требования, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам. Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ). В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года. Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 № 1917 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 года», опубликованным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan.ru, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2022 года в составе земель отдельных категорий, в том числе земель населенных пунктов. Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на дата утверждена в размере №... руб. Административным истцом в материалы дела представлен отчет об оценке №... от дата , составленный оценщиком ООО « ДК », согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дата составляет №... руб. В связи с возникшими сомнениями по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, недостатками в отчете оценщика, не позволяющему использовать его в качестве доказательства, а также необходимостью специальных познаний в области определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определением суда от дата по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено ООО « АНЭиО Согласно заключению эксперта ООО « АНЭиО » №... от дата рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дата составляет дата руб. На заключение эксперта от представителя административных ответчиков брм поступили возражения, в которых указано, что объект-аналог №... расположен в районе «Затон», но корректировка на место расположения объекта исследования «Зеленая Роща», более привлекательного с коммерческой точки зрения, минимальная, она составила №... % или №... руб. за кв.м., что не учитывает разницу в местоположении районов; объект-аналог №... расположен на границе районов «Северная промзона» и «Черниковка», корректировка к нему также отсутствует. Также объект оценки расположен в местоположении с большим как автомобильным, так и пешеходным трафиком, а у объектов-аналогов № №... , №... пешеходный трафик практически отсутствует, что уменьшает возможные виды коммерческого использования участка, в качестве торгового центра, например, в отличие от объекта оценки. При корректировках данных фактор никак не учтен. При этом в нарушение пункта 22а ФСО №... экспертом не исследованы 9 иных предложений объектов-аналогов, стоимость которых составляет от №... до №... руб. за кв.м., что значительно выше использованных в расчетах объектов-аналогов. Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО « АНЭиО » МЛЯ не согласилась с возражениями и показала, что в процессе сбора информации по сопоставимым объектам принималась информация из открытых интернет-источников. Объект исследования и объекты-аналоги относятся к одной категории земель населенных пунктов, с сопоставимыми видами разрешенного использования. Близкие значения удельной стоимости объектов-аналогов, учитывая зависимость от площади и вида передаваемых прав, косвенно подтверждают корректность их выбора для проведения расчета. Совокупное количество информации о предложении подобных объектов является достаточным для проведения оценки с применением сравнительного подхода. Иные возможные объекты-аналоги либо не соответствуют критерию сопоставимости относительно объекта исследования, либо не доступны специалисту-эксперту. Все использованные для сравнения объекты-аналоги были идентифицированы экспертом, по всем объектам-аналогам были уточнены характеристики земельных участков, на все существующие различия между объектами-аналогами и объектом исследования внесены соответствующие корректировки. Сравнение с объектом исследования предлагаемых представителем административных ответчиков 9 объектов с более высокой стоимостью некорректно, поскольку на этих объектах либо расположены жилые дома (объекты 1 и 2), либо нежилые здания (объект 3), либо у земельного участка иной вид разрешенного использования (объекты 4, 6, 8), либо участок не размежеван (объект 5), либо стоимость объекта значительно выше рыночных цен (объекты 7 и 9). На возражения представителя административных ответчиков относительно заключения эксперта ООО « АНЭиО » также поступил отзыв от представителя административного истца, из которого следует, что представителем административных ответчиков предлагаются для сравнения с объектом исследования наиболее дорогостоящие объекты недвижимости, при этом не учитываются ценообразующие факторы, характеризующие стоимость спорного земельного участка. Рынок земельных участков под коммерческую застройку в районе расположения объекта исследования имеет иные диапазоны цен, чем приведенные в возражениях на заключение эксперта, что подтверждается рыночной стоимостью земельных участков, прилегающих к спорному земельному участку, которая установлена решениями суда в качестве их кадастровой стоимости. Так, решением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу №... кадастровая стоимость соседнего земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата установлена равной его рыночной стоимости в размере №... руб., то есть удельная стоимость равна №... руб./кв.м., а решением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу №... га- №... кадастровая стоимость соседнего земельного участка с кадастровым номером №... установлена равной его рыночной стоимости в размере №... руб., то есть удельная стоимость равна №... руб./кв.м. При этом вышеуказанные участки ровные, спланированные, а земельный участок с кадастровым номером №... расположен в овраге, по дну которого протекает ручей. Суд, оценивая доказательства, представленные по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости объекта недвижимого имущества заключения эксперта ООО « АНЭиО » №... от дата , поскольку заключение является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях. Требования, содержащиеся в статьях 3, 11-13, 25 Федерального Закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, соблюдены. Заключение научно обосновано, не имеет противоречий. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток. Отобранные для исследования аналоги принадлежат к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, идентифицированы по информации из открытых источников сети интернет. Суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, установленном экспертом, поскольку использованные экспертом аналоги соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относится объект оценки, и с учетом проведенных корректировок сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №... )», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата №... ). В соответствии с пунктом 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом. В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду представлено не было. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебных экспертизы административными ответчиками не заявлено. В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд РЕШИЛ: административное исковое заявление ООО « Ф » об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: Местоположение адрес , по состоянию на дату дата в размере №... руб. Датой подачи заявления считать дата . Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено дата . Судья А.Ф. Искандаров