Дело № ДЕЛО № 3га-139/2024 (3га-1238/2023;) ~ М-1074/2023

дело № 3га-139/2024 (3га-1238/2023) Верховный суд Республики Башкортостан Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е г.Уфа 25 апреля 2024 года Верховный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Салихова Х.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галимовым Л.И., с участием представителя ООО «Вертикаль» – АРА , представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация» – СЛФ , рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» к ППК «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес , Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ: ООО «Вертикаль» обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости. Административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: адрес , Зианчуринский муниципальный район, сельское поселение Тазларовский сельсовет, территория Омшаник, участок 1, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 01.01.2022 г. Представитель ООО «Вертикаль» – АРА в судебном заседании просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация» – СЛФ в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного искового заявления. Представители ППК «Роскадастр», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес , администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. В соответствии с положениями ст.150 КАС РФ, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Выслушав представителей сторон, допросив эксперта КВН , исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ст.65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами. Как следует из п.1, п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В соответствии с ч.1 ст.22 Федерального закона от дата № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от дата №... утверждены результаты государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на дата . Материалами дела – договором аренды от дата , соглашением от дата , выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок подтверждается, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: адрес , Зианчуринский муниципальный район, сельское поселение Тазларовский сельсовет, территория Омшаник, участок 1. Принимая во внимание порядок исчисления арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика арендных платежей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, отчета оценщика КЗР №... от дата , представленного административным истцом, кадастровая и рыночная стоимость земельного участка определена в размере: Кадастровый номер Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость Кадастровая стоимость (руб.) Рыночная стоимость по отчету (руб.) №... 01.01.2022 ... ... В связи с существенным расхождением между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определением суда от дата назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Согласно заключению эксперта ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №... .2 от дата , рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет ... руб. Представители ООО «Вертикаль» – АРА , КДА не согласились с заключением эксперта и в судебном заседании дата пояснили, что экспертом не проведен анализ рынка. Оцениваемый земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов. Экспертом подобраны несопоставимые аналоги из земель лесного фонда, корректировка на категорию земельного участка не проведена. Экспертом ко всем аналогам применена корректировка на право собственности / право аренды. Однако проведение корректировки на переход права от аренды к собственности для земель лесного фонда является некорректным. По аналогу №... экспертом применена корректировка для краткосрочной аренды, тогда как, согласно объявлению, участок находится в долгосрочной аренде. Экспертом не учтено, что аналоги №... и №... расположены в непосредственной близости от водохранилища, и не применена соответствующая корректировка. Из содержания заключения невозможно установить наличие или отсутствие каких-либо коммуникаций у объекта оценки и аналогов. Эксперт ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Симонова К.С. в судебном заседании дата показала и изложила в письменных пояснениях, что эксперт в заключении не должен приводить анализ рынка из сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Объект исследования и аналоги сопоставимы по категории, дополнительных корректировок не требуется. Действительно по аналогу №... срок аренды 49 лет. Корректирующее значение составляет 16,28%, то есть, погрешность рыночной стоимости земельного участка составляет 6,80%, что входит в допустимый интервал -/+20% согласно учебно-методическому пособию «Основы определения стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности. Том 2». «Справочником оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 1» под редакцией ЛЛА предусмотрен корректирующий коэффициент, учитывающий отношение цены земельного участка, расположенного рядом с водоемом, лесом. Однако аналоги №... и №... согласно данным сайта Росреестра подпадают в зону подтопления и данный фактор может негативно влиять на стоимость земельных участков в диапазоне от –9,89% до -35,13%. Эксперт исходил из того, что объект оценки находится вблизи населенных пунктов и трасс, где инженерные коммуникации имеются, следовательно, имеется возможность подключения. В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №... .2 от дата , а также необходимостью специальных знаний в области рыночной стоимости объектов недвижимости, определением суда от дата назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ООО «РегионЗемОценка». Согласно заключению эксперта ООО «РегионЗемОценка» №... -ЗЭ от дата , рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет ... руб. Представитель ООО «Вертикаль» – АРА в судебном заседании не согласился с заключением эксперта ООО «РегионЗемОценка» и просил назначить повторную судебную экспертизу. Данное ходатайство судом оставлено без удовлетворения в связи с отсутствием оснований для назначения повторной экспертизы. В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель ООО «Вертикаль» – АРА в письменных возражениях указал, что экспертом для расчетов в рамках сравнительного подхода подобраны аналоги из земель лесного фонда и земель населенных пунктов, тогда как оцениваемый объект относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. То есть, аналоги несопоставимы с объектом оценки. При применении корректировки на категорию земельного участка в отношении аналогов №... и №... эксперт использовал Справочник под редакцией ЛЛА , в котором к земельным участкам под объекты рекреации отнесены земли особо охраняемых территорий и земли населенных пунктов, но земли лесного фонда в эту группу не входят. Земли лесного фонда ограничены в обороте и не предоставляются в частную собственность. Применяя в отношении аналогов №... и №... корректировку на функциональное назначение, эксперт рассматривал как сопоставимые сельскохозяйственные земельные участки и земли лесного фонда, тем самым искаженно трактовал Справочник. Экспертом некорректно использован аналог №... из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для объектов общественно-делового назначения». Размещение объектов под рекреацию в общественно-деловых зонах не допускается. Корректировка на категорию либо вид разрешенного использования экспертом не проведена. Экспертом применена корректировка на право собственности/право аренды к аналогам №... и №... из земель лесного фонда, которые ограничены в обороте. Вопреки доводам, приведенным представителем ООО «Вертикаль» – АРА , эксперт КВН в судебном заседании показал, что рынок земель под рекреационную деятельность является неактивным. В качестве аналогов были использованы также земли лесного фонда, которые являются сопоставимыми с землями сельскохозяйственного назначения, в связи с этим, по аналогам №... и №... применена корректировка на функциональное назначение в соответствии со Справочником оценщика под редакцией ЛЛА , в котором предусмотрено отношение удельной цены земельных участков под объекты рекреации к удельной цене аналогичных участков сельскохозяйственного назначения. Все аналоги из земель населенных пунктов используются под рекреационную деятельность, в том числе и аналог №... . Это ему известно из анализа рынка. Аналоги из земель лесного фонда рассматривались как находящиеся в долгосрочной аренде. Таким образом, суд, оценивая доказательства, представленные по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельного участка заключения эксперта ООО «РегионЗемОценка» №... -ЗЭ от дата , поскольку заключение является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях. Лицами, участвующими в деле, каких-либо обоснованных доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение повторной судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено. Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд Р Е Ш И Л: административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, поданное 22.12.2023 года, удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: отдых (рекреация), расположенного по адресу: адрес , Зианчуринский муниципальный район, сельское поселение Тазларовский сельсовет, территория Омшаник, участок 1, равной рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 01.01.2022 года. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Верховного суда Республики Башкортостан Салихов Х.А. Мотивированное решение суда составлено 06 мая 2024 года.