Дело № ДЕЛО № 3га-156/2024 (3га-1255/2023;) ~ М-1095/2023

дело № 3га-156/2024 (3га-1255/2023) ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Уфа 4 апреля 2024 г. Верховный Суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Бураншина Т.А., при секретаре ФИО2 , рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установил: ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости. В обоснование требований указано, что административный истец является собственником нежилого помещения: 1. с кадастровым номером №... , площадью 65 кв.м по адресу: адрес кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 1 560 156,65 руб.; а также с 5 по 21 апреля 2021 г. являлся собственником нежилых помещений: 2. с кадастровым номером №... , площадью 107,9 кв.м по адресу: адрес , номер на этаже 5 с кадастровой стоимостью по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 3 680 927,58 руб.; 3. с кадастровым номером №... , площадью 705,3 кв.м по адресу: адрес , номер на этаже 6 с кадастровой стоимостью по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 19 449 938,20 руб. Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника этих объектов. Административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости: 1. с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 422 000 руб.; 2. с кадастровым номером №... по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 688 000 руб.; 3. с кадастровым номером №... по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 4 583 000 руб. Представитель административного истца ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно заключению судебной экспертизы. Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала. Административный истец ФИО1 , представители административных ответчиков и заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Публично-правовой компании «Роскадастр», Администрации городского поселения г. Мелеуз муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, ФИО9 на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 28 декабря 2023 г. лицам, участвующим в деле. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной. Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"). В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяемого к спорным правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), кадастровая стоимость - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц. В силу положений статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, принимая во внимание, что порядок исчисления налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как собственника. Материалами дела подтверждается, что спорные объекты недвижимости поставлены на государственный кадастровый учет. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объектов недвижимости по адресу: адрес определена: 1. с кадастровым номером №... , площадью 65 кв.м по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 1 560 156,65 руб.; 2. с кадастровым номером №... , площадью 107,9 кв.м по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 3 680 927,58 руб.; 3. с кадастровым номером №... , площадью 705,3 кв.м по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 19 449 938,20 руб. Административным истцом представлен отчет об оценке № 23-12-24 от 22 декабря 2023 г., подготовленный ООО «Деловые консультации», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости определена: 1. с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 422 000 руб.; 2. с кадастровым номером №... по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 688 000 руб.; 3. с кадастровым номером №... по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 4 583 000 руб. Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 января 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки». Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №683/2024 от 29 января 2024 г. рыночная стоимость объектов недвижимости по адресу: адрес определена: 1. с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 707 468 руб.; 2. с кадастровым номером №... по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 1 174 647 руб.; 3. с кадастровым номером №... по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 7 288 562 руб. В ходе судебного заседания от представителей административного истца, административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» поступили замечания на заключение эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №683/2024 от 29 января 2024 г. В своих замечаниях административный истец указывает, что экспертом неверно определен ценообразующий фактор «красная линия» у объектов исследования и, как следствие, неверно рассчитана корректировка на расположение относительно красной линии. В возражениях на заключение эксперта представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» указывает, что отсутствуют корректировки на наличие/отсутствие отдельного входа для объекта-аналога №8 при расчете объектов оценки с кадастровыми номерами №... . В заключении принято, что объект-аналог имеет отдельный вход, как и у объекта оценки. Однако объект-аналог не имеет отдельного входа, что подтверждается описанием и фотоматериалами, так как объект-аналог №8 расположен в ТЦ «Ника» с общим входом. Кроме того, заключение вводит в заблуждение: -относительно величины корректировки на отделку для объектов-аналогов №1,6 при расчете объектов оценки с кадастровыми номерами №... . В заключении принято, что объекты-аналоги №1,6 имеют отделку в среднем состоянии и проведена корректировка для них в размере -21%. Однако согласно фотоматериалам в объявлениях объекты-аналоги требуют проведения ремонтных работ. -относительно вычета стоимости земельного участка из полученной после расчетов стоимости объекта оценки с кадастровыми номерами №... в размере -23% (стр. 54). Объекты-аналоги №1,2,3,6, использованные для расчета, являются встроенными помещениями в жилом доме. Не подтверждена информация о том, что владельцы данных объектов недвижимости являются плательщиками земельного налога или иных платежей за землю в случаях, предусмотренных законодательством. В связи с этим вводит в заблуждение вычет доли стоимости земельного участка из единого объекта недвижимости, что привело к занижению рыночной стоимости. -относительно вычета стоимости земельного участка из полученной после расчетов стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами №... в размере -23% (стр. 91). Объекты-аналоги №1,2,3,6,7,8, использованные для расчета, являются встроенными помещениями в жилом доме. Не подтверждена информация о том, что владельцы данных объектов недвижимости являются плательщиками земельного налога или иных платежей за землю в случаях, предусмотренных законодательством. В связи с этим вводит в заблуждение вычет доли стоимости земельного участка из единого объекта недвижимости, что привело к занижению рыночной стоимости. В связи с обнаружением некорректных расчетов в заключении эксперта определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 7 марта 2024 г. назначена дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено тому же эксперту. Согласно дополнительному заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №683/2024 от 15 марта 2024 г. рыночная стоимость объектов недвижимости по адресу: адрес определена: 1. с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 707 468 руб.; 2. с кадастровым номером №... по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 1 231 719 руб.; 3. с кадастровым номером №... по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 7 741 085 руб. В дальнейшем от представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» поступили повторные замечания на дополнительное заключение эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №683/2024 от 15 марта 2024 г. В дополнительных возражениях на заключение эксперта представитель ответчика указывает, что по предыдущим возражениям экспертом были устранены нарушения, однако заключение эксперта вводит в заблуждение относительно вычета доли стоимости земельного участка из единого объекта недвижимости. Суд не может согласиться с доводами представленного возражения по следующим основаниям. Дополнительное заключение эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №683/2024 от 15 марта 2024 г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов и сглаживающие их отличия. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт ФИО4 имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошла профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом СРО "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков", имеет стаж работы в оценочной деятельности, судебным экспертом с 2005 г.; ее экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Судом была опрошена эксперт ФИО4 , которая, опровергая доводы возражений, пояснила, что в таблице 4 на стр. 34-39 и в таблице 6 на стр. 61-74 рассчитывается рыночная стоимость единых объектов недвижимости (объектов недвижимости с относящимися к ним земельными участками). Далее из рыночной стоимости ЕОН выделяется и вычитается рыночная стоимость земельных участков. При оценке стоимости встроенного помещения как объекта капитального строительства (ОКС) из стоимости встроенного помещения, рассчитанного методами сравнительного и доходного подходов, в рамках которых определяется стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к ОКС, необходимо вычесть стоимость прав на земельный участок в размере доли оцениваемого помещения в праве собственности на здание (Источник: https://srodso.ru/). Таким образом, экспертом рассчитывается рыночная стоимость единого объекта недвижимости по сравнительному подходу методом сравнения продаж, после чего из рыночной стоимости единого объекта недвижимости вычитается рыночная стоимость земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства (Объект исследования). В свою очередь, экспертом для расчетов рыночной стоимости объектов исследования были подобраны аналоги – нежилые встроенные помещения, как в нежилых зданиях, так и в жилых зданиях в городе Мелеуз. Экспертом не было выявлено прямой зависимости стоимости одного квадратного метра помещения от расположения его в жилом, либо в нежилом здании. Данное обстоятельство подтверждается выборкой аналогов для расчета рыночной стоимости объектов исследования в заключении эксперта, где участвуют и нежилые помещения в нежилых зданиях, и нежилые помещения в жилых зданиях. Какие-либо ограничения в использовании, либо нарушения законодательства об оценочной деятельности или методологии расчета при использовании в качестве аналогов для нежилых помещений в нежилом здании нежилых помещений в жилых зданиях отсутствуют. Подобрать достаточное для расчетов количество аналогов в нежилых зданиях при неразвитом рынке недвижимости адрес не представлялось возможным, по этой причине экспертом подбирались аналоги – нежилые встроенные помещения как в нежилых зданиях, так и в жилых зданиях в городе Мелеуз. Корректировки в справочниках, пособиях на различия в стоимостях нежилых помещений в нежилых зданиях и нежилых помещений в жилых зданиях также отсутствуют. Кроме того, в справочнике «Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. ФИО5 , ФИО6 , адрес , 2018 г., который применял эксперт в заключении, данная корректировка позволяет вычитать рыночную стоимость земельных участков из рыночной стоимости ЕОН для нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях. Экспертом данные аналоги и идентичные расчеты использовались для расчетов рыночной стоимости нежилых помещений в городе Мелеуз в рамках административных дел об оспаривании кадастровой стоимости в 2021-2023 годах, и рыночная стоимость земельных участков вычиталась из стоимостей единых объектов недвижимости аналогичным способом. С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена на основании данного заключения эксперта. Доводы о том, что заключение эксперта вводит в заблуждение относительно вычета доли стоимости земельного участка из единого объекта недвижимости, несостоятельны. При оценке стоимости встроенного помещения как объекта капитального строительства экспертом расчет выполнен методологически верно. Из стоимости встроенного помещения, рассчитанного методами сравнительного и доходного подходов, в рамках которых определяется стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к объекту капитального строительства, вычтена стоимость прав на земельный участок в размере доли оцениваемого помещения в праве собственности на здание. Доля оцениваемого помещения в праве собственности на здание определяется пропорционально общим площадям помещений, находящихся в собственности нескольких собственников и являющихся в совокупности собственниками всего здания. С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №683/2024 от 15 марта 2024 г. Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ФИО1 как собственника. Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, удовлетворить. Установить кадастровую стоимость нежилых помещений по адресу: адрес : 1. с кадастровым номером №... , площадью 65 кв.м по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 707 468 руб.; 2. с кадастровым номером №... , площадью 107,9 кв.м по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 1 231 719 руб.; 3. с кадастровым номером №... , площадью 705,3 кв.м по состоянию на 5 апреля 2021 г. в размере 7 741 085 руб. Датой подачи заявления считать 27 декабря 2023 г. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Бураншин Т.А. Копия верна Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Бураншин Т.А.