Дело № ДЕЛО № 3га-646/2024 ~ М-558/2024

дело № 3га-646/2024 ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Уфа 5 декабря 2024 года Верховный Суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А., при секретаре судебного заседания К.А.Р. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «О’КЕЙ» к ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ: ООО «О’КЕЙ» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 20 сентября 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства нежилого здания с кадастровым номером №... :263 равной рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2024 года. В обоснование требований административный истец указал, что является собственником объекта капитального строительства, по его мнению, установленная кадастровая стоимость превышает рыночную. Однако решением государственного бюджетного учреждения было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету ООО «Первое бюро оценки и экспертизы». Полагает, что оспариваемое решение противоречит положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В судебном заседании представитель административного истца Данилова С.Л. иск поддержала, согласна с заключением судебной экспертизы. Представитель ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» Гареева А.Э. административный иск не признала, просила отклонить. Представители административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц. Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административного искового заявления. Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ). Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений. В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 7 декабря 2023 года №713 установлена дата перехода к применению на территории Республики Башкортостан положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - с 1 января 2024 года. Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). В судебном заседании установлено, что ООО «О’КЕЙ» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №... :263, расположенного по адресу: адрес , площадью 31904,4 кв.м, 2013 года завершения строительства, количество этажей 2, в том числе подземных 1 (том 1 л.д.28-31). В соответствии с Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 26 сентября 2023 года №2363 (с изменениями) «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Башкортостан: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на 1 января 2023 года» в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной оценки объектов капитального строительства Республики Башкортостан, в том числе кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №... :263 в размере 625 968 000 рублей, дата определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 года (том 1 л.д.27). 22 августа 2024 года в ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» поступило заявление ООО «О’КЕЙ» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости. К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем был приложен отчет №2228-ОКС от 26 июля 2024 года ООО «Первое бюро оценки и экспертизы» об оценке рыночной стоимости вышеуказанного нежилого здания в размере 431 204 196 рублей по состоянию на 15 июля 2024 года. 20 сентября 2024 года ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» принято решение № №... об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (том 1 л.д.20-28). В результате проведенной проверки сделан вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отчет не может быть принят в качестве основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными и иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости. В данном решении указано, что «в нарушение ст.11 Закона об оценке, п.13 ФСО III информация, полученная от заказчика оценки /правообладателя объекта, не подтверждена. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно даты проведения осмотра. На стр.15 отчета об оценке указана дата проведения осмотра 21.05.2024 года, тогда как на фото, представленных на стр.23-24 стоит дата 8.08.2024 год. Также на стр.13 указано, что осмотр проводился с момента заключения договора об оценке до сдачи отчета об оценке (21.05.2024 – 26.07.2024 год), тогда как дата на фото относительно представленных в отчете фотографий объекта оценки. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.2, п.4 ФСО VI отчет вводит в заблуждение в части подтверждения существенной информации, приведенной в отчете. В рамках отчета используется несколько источников для корректировок. Для однозначного толкования полученных результатов при выборе источника информации для корректировки требуется соответствующее обоснование, например, в случае наличия аналогичных корректировок в двух источниках одновременно. Оценщику следует указать первоочередность источников информации, за исключением случаев отсутствия соответствующих корректировок в выбранном для расчета стоимости объектов недвижимости, источнике сведений (информации). При этом для расчета арендной ставки в доходном подходе и расчете стоимости в сравнительном подходе для аналогичных корректировок использовались разные справочники, что в отчете не обосновывается. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно использованных в отчете справочных материалов. Оценщик на стр.10 указывает, что в отчете использует справочники под ред.Лейфера для офисной недвижимости, тогда как в расчетах использованы справочники для торговой недвижимости. Также оценщик указывает, что справочник Ассоциации СтатРиэлт использован по состоянию на 1.06.2024 года, тогда как в расчетах использована редакция на 1.07.2024 год. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно анализа рынка коммерческой недвижимости Уфы (стр.40-44) представлен обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы на февраль 2024 года согласно открытым данным аналитического сервиса Макроскоп, в то время как на дату оценки были выложены свежие данные на май-июнь 2024 года. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно даты публикации объектов-аналогов №1, №2, №3 для доходного подхода, в приложенных скринах объявлений о продаже (стр.130, 132, 134) стоят даты публикации 19, 2 и 18 июня, когда оценщик в расчетах указывает дату предложения май 2024 года, что не подтверждается приложенными скринами. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на качество внутренней отделки для объекта-аналога №1 в рамках доходного подхода. Согласно текста объявления о продаже большей части помещения требуется ремонт, следовательно, необходимо для аналога №1 применить повышающую корректировку, так как отделка объекта оценки в хорошем состоянии. Корректировка на качество внутренней отделки отсутствует, что приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно подбора объектов аналогов в доходном подходе. Объекты аналоги отобраны из иного сегмента рынка, отличного от рыка объекта оценки. Объект оценки представляет собой торговый центр, объекты-аналоги №1,2,3 расположены в многоквартирных домах, в расположениях значительно отличающийся от объекта оценки, при этом корректировка на местоположение не отражает реальную разницу в местоположении объектов-аналогов, в обзоре рынка аренды при этом не приведено ни одного аналога из района расположения объекта оценки. Объект-аналог №1 согласно описания предлагается под офис или склад, что отлично от торгового назначения объекта оценки. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно даты оценки. В задании на оценку указывается дата оценки 15.07.2024 (стр.6), тогда как в расчетах оценщик указывает дату оценки 1.02.2024 год (стр.73). В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно ставки капитализации в доходном подходе в размере 22,42% (стр.86-86). Оценщик указывает среднеотраслевую ставку в размере 11% и при этом неосновательно отказывается от нее, производя расчет ставки в размере 22,42%, которая учитывает только ситуацию на текущий момент, без учета корректировки, без рисковой ставки в ближайшем будущем, что неизбежно. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно корректировки на этажность в отношении объекта-аналога №1 в сравнительном подходе (стр.95). Согласно объявления о продаже помещение расположено на тех. этаже 20-этажного многоквартирного жилого дома, следовательно, на основании данных справочника Ассоциации СтатРиэлт корректирующий коэффициент должен составлять 0,85, тогда как оценщик указывает, что помещение находится на цокольном этаже и применяет корректировку на основании данных электронного справочника СтатРиэлт равную 0,86, что ведет к некорректному результату определения рыночной стоимости. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно использования объекта-аналога №1, 4 при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Согласно открытым источникам, аналог №1 представляет собой цену несостоявшихся аукционных торгов по банкротству. При использовании данных аукционных торгов по банкротству такие предпосылки о рыночной цене как отсутствие влияния вынужденной продажи, отсутствие каких-либо чрезвычайных обстоятельств влияния на стоимость не соблюдаются, их использование в данном случае не корректно. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно площади объекта-аналога №4 для сравнительного подхода, согласно данным интернет-сайта площадь здания, расположенного по адресу: Республика адрес (кадастровый номер №... :392) составляет 1 315,9 кв.м, тогда как оценщик в расчетах использует площадь 1316,00 кв.м, что приводит к некорректному результату определения рыночной стоимости. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.2 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно местоположения объекта-аналога №2, 3 расположенного по адресу: адрес . Оценщик определил локальное местоположение как «центр деловой активности». Согласно «Справочник оценщика недвижимости -2023. Торговая недвижимость» автор Лейфер Л.А. объект аналог №2, 3 следует отнести к зоне «прочие», так как объект находится в окружении многоэтажных жилых домов, все крупные торговые комплексы находятся на удалении. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно площади объекта-аналога №2 для сравнительного подхода, согласно фото технического паспорта в объявлении о продаже объекта-аналога, его площадь составляет 179,8 кв.м, тогда как оценщик в своих расчетах использует площадь 180 кв.м, что приводит к некорректному результату определения рыночной стоимости. Также согласно техническому паспорту, помещение находится в подвале 9-ти этажного дома, следовательно, на основании данных электронного справочника СтатРиэлт корректирующий коэффициент должен составлять 0,73, тогда как оценщик указывает, что помещение находится на цокольном этаже и применяет корректировку на основании данных электронного справочника СтатРиэлт равную 0,86, что ведет к некорректному результату определения рыночной стоимости. В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и сопоставимости подобранных объектов-аналогов. Подбор объектов-аналогов в отчете производился некорректно: объекты-аналоги выбраны по нижней границе рыночных цен предложений в диапазоне от 18742 до 35000 руб. за кв.м. При этом в нарушение п.22а ФСО №7 оценщиком не описан объем доступных оценщику рыночных данных и не исследованы иные сопоставимые предложения объектов-аналогов, стоимость которых составляет от 62942,01 до 83094,01 руб. за кв.м, что значительно выше использованных в расчетах объектов аналогов. Таким образом, анализ рынка проведен не в полном объеме. Оценщиком были проигнорированы альтернативные (в том числе более дорогие) предложения на рынке и не проанализирована возможность использования их в дальнейших расчетах, соответственно, уровень рыночных цен диапазона (средних, максимальных, минимальных значений) не подтвержден. Использование оценщиком лишь части доступной, сопоставимой информации, и выбор объектов недвижимости в качестве объектов аналогов с наименьшими удельными показателями не обоснован. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (рыночная стоимость объекта оценки) не подтверждается». 26 сентября 2024 года, с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, общество обратилось в суд с настоящим административным иском. Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости). Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета №2228-ОКС от 26 июля 2024 года ООО «Первое бюро оценки и экспертизы» требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости объекта капитального строительства, судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Мардановой Л.Я. ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки». В соответствии с заключением №731/2024 от 18 ноября 2024 года, подготовленным экспертом Мардановой Л.Я. ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» отчет №2228-ОКС от 26 июля 2024 года ООО «Первое бюро оценки и экспертизы» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности. К нарушениям, влияющим на стоимость объекта оценки экспертом отнесены следующие: -в нарушение пункта 13 ФСО III информация, полученная от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки или иного уполномоченного ими лица, не подтверждена ни одним из следующих способов: путем заверения заказчиком копий документов и материалов; путем подписания заказчиком письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика; -в нарушение п.2.3 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно корректности использования в расчетах рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу объекта-аналога №1. По информации из объявления о предложении к продаже аналога №1 (стр.131-132 отчета), а также из открытых интернет-источников, данное предложение представляет собой продажу залогового имущества, данное предложение имеет срочность; -в нарушение п.2.3 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на наличие отдельного входа для объекта аналога №1. Стоимость объектов с отдельным входом с улицы обычно выше стоимости помещений без отдельного входа. Объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание и обеспечен отдельным входом с улицы. Аналог №1 не обеспечен отдельным входом с улицы, имеет общий вход в здание (информация из объявления о предложении к продаже аналога – стр.132 отчета), таким образом, требуется проведение корректировки на наличие отдельного входа для данного аналога; -в нарушение п.2.3 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно применения корректировки на этаж расположения. Объект оценки представляет собой двухэтажное здание, помещения которого расположены на первом и в подвальном этажах здания. Оценщик по тексту отчета, а также при расчетах рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу (стр.94, 99 отчета) принимает расположение объекта оценки как расположенный на первом этаже и неверно проводит корректировки на этаж расположения для объектов-аналогов. Объект-аналог №4 представляет собой пятиэтажное (в том числе подземных этажей 1) отдельно стоящее здание площадью 1315,9 кв.м по адресу: адрес Таким образом, помещения аналога №4 расположены в подвальном, на первом, втором, третьем и четвертом этажах здания. Оценщик по тексту отчета, а также при расчетах рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу (стр.94, 99 отчета) принимает расположение аналога №4 как расположенный на цокольном этаже и неверно проводит корректировки на этаж расположения для данного объекта аналога. В нарушение ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно сопоставимости подобранных объектов-аналогов. Оценщиком не исследованы иные сопоставимые предложения к продаже объектов-аналогов по состоянию на дату оценки; применяемые оценщиком к расчету объекты сравнения не отражают весь возможный диапазон стоимости. Удельные показатели стоимости объектов сравнения, принятых оценщиком к расчету рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу, находятся в диапазоне от 18 742 руб. за кв.м до 35 000 руб. за кв.м, при среднем значении 28 704 руб. кв.м. По результатам проведенного более расширенного анализа рынка и поиска информации, Экспертом были подобраны для расчета рыночной стоимости объекта исследования по сравнительному подходу объекты сравнения с удельными показателями стоимости в диапазоне от 24 216 руб. за кв.м до 44 297 руб. за кв.м, при среднем значении 34 293 руб. за кв.м, что значительно выше использованных оценщиком в расчете объектов-аналогов (таблица 7 заключения). В нарушение п.2.3 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на качество внутренней отделки для объекта-аналога №1 при расчете арендной ставки объекта оценки в рамках применения доходного подхода. Объект оценки характеризуется наличием чистовой отделки. В объявлении о предложении к аренде аналога №1 указано «без ремонта» (стр.126 отчета). Оценщик по тексту отчета, а также при расчетах арендной ставки объекта оценки (стр.73, 78 отчета) характеризует состояние аналога №1 как «хорошая отделка» и корректировки не проводит. Таким образом, требует проведение корректировки на качество внутренней отделки для части площадей объекта-аналога №1. В нарушение п.23в ФСО №7, ставка капитализации определена оценщиком методологически неверно (стр.82-86 отчета). В нарушение п.2.3 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно величины безрисковой ставки доходности при расчете ставки дисконтирования в рамках применения доходного подхода. На стр.84 отчета указано «наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является бескупонная доходность государственных облигаций (% годовых). Максимальный срок погашения – 30 лет с доходностью 11,99% на дату оценки». Таким образом, оценщик ошибочно применяет ставку в размере 11,99% на дату 14.07.2023 года, в то время как дата оценки 15.07.2024 год. В нарушение ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2.1 ФСО VI отчет об оценке вводит в заблуждение относительно изложения всей существенной информации, использованной оценщиком при определении стоимости объекта оценки. В рамках отчета оценщик использует два источника информации для проведения корректировок, а именно: Справочник оценщика недвижимости. 2023. Под редакцией Лейфера Л.А.; Информация интернет-сайта АН «Эксперт» по состоянию на ноябрь 2023 год. В отчете об оценке отсутствует обоснование выбора источника информации для проведения корректировок в случае наличия аналогичных корректировок в двух справочниках одновременно; отсутствует указание на первоочередность применения источников информации (за исключением случаев отсутствия соответствующих корректировок в выбранном источнике информации). Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №... :263, определенная в указанном отчете в размере 431 204 196 рублей, экспертом не подтверждена. По состоянию на 15 июля 2024 года рыночная стоимость нежилого торгового здания с кадастровым номером №... :263 определена экспертом Мардановой Л.Я. в размере 535 550 774 рублей. Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы №731/2024 от 18 ноября 2024 года, подготовленное экспертом ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» Мардановой Л.Я., соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт Марданова Л.Я. является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены в оспариваемом решении ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 20 сентября 2024 года № ОРС-02/2024/000469. В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «О’КЕЙ» у ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «О’КЕЙ», не нарушает. Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания оспариваемого решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 20 сентября 2024 года № ОРС-02/2024/000469 незаконным, отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Лица, участвующие в рассмотрении дела выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривают, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено. При проведении оценки рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт Марданова Л.Я. использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети «Интернет», используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта капитального строительства и может быть положено в основу решения суда. В соответствии с частью 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Разрешая заявленные административным истцом требования, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает необходимым определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №... :263, расположенного по адресу: адрес , равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2024 года в размере 535 550 774 рубля. Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л: административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «О’КЕЙ» удовлетворить частично. В удовлетворении требований о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 20 сентября 2024 года № ОРС-02/2024/000469 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказать. Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №... :263, расположенного по адресу: адрес , равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2024 года в размере 535 550 774 (пятьсот тридцать пять миллионов пятьсот пятьдесят тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова