Дело № ДЕЛО № 2-1527/2022

Дело № 2-1527/2022 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Мелеуз 3 ноября 2022 года Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Насыровой Л.И., с участием истца Русаковой О.А., ее представителя Уймановой Е.А., представителя ответчика Руднева А.В. – Дементьева Е.А., при секретаре Шульгиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Русаковой ФИО13 к Рудневу ФИО14 , Рудневой ФИО15 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору задатка, УСТАНОВИЛ: Русакова О.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что 14 ноября 2021 года между нею и Рудневым А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен> . Также было заключено соглашение о задатке от 14 ноября 2021 года, в соответствии с которым, в связи с заключением между сторонами предварительного договора, покупатель передал продавцу денежные средства в размере 100 000 руб., данный задаток идет в счет оплаты стоимости Объекта. Согласно указанным документам, Руднев А.В. действует с согласия своей супруги, однако никаких документов подтверждающих возможность осуществления данного действия не представлено, а именно брачный договор, нотариальное согласие супруги, доверенность. Кроме того, в договоре от 14 ноября 2021 года, было закреплено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 14 ноября 2021 года, при этом у ответчиков имелись обязательства по выполнению работ, предусмотренных п. 4 Договора, однако до 14 ноября 2021 года обязательства выполнены не были. 23 ноября 2021 года истцу поступила телеграмма с предложением направления намерения заключить основной договор купли-продажи с указанием, что в случае не согласования времени и даты, задаток не будет возвращен. В ответ на телеграмму истец сообщила, что подписание основного договора не может состояться по причине отсутствия соглашения по всем существенным условиям предварительного договора и готовности объекта к 14 ноября 2021 года. В связи с невозвращением задатка, 12 декабря 2021 года истцом направлена досудебная претензия с требованием о возврате задатка, в связи с неисполнением обязательств к 14 ноября 2021 года. Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен> , площадью ... кв.м, кадастровый номер: <№> и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен> , площадью ... кв.м, кадастровый номер: <№> . Расторгнуть соглашение о задатке за жилой дом, расположенный по адресу: <адрес обезличен> , площадью ... кв.м., кадастровый номер: <№> и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен> , площадью ... кв.м, кадастровый номер: <№> . Взыскать с ответчиков солидарно в пользу Русаковой О.А. денежные средства в размере 100 000 руб., уплаченные в соответствии с соглашением о задатке от 14 ноября 2021 года, юридические расходы в размере 25 000 руб., моральный вред в размере 20 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 200 руб. В судебном заседании истец Русакова О.А. и ее представитель Уйманова Е.А. исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Ответчики Руднев А.В., Руднева Д.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков. В судебном заседании представитель ответчика Руднева А.В. – Дементьев Е.А. с иском не согласился, пояснил, что 14 ноября 2021 года истец отказалась от заключения договора купли-продажи и не имела намерения приобрести спорную недвижимость. В п. 4 предварительного договора купли-продажи указано, что в доме должно быть, при этом данный пункт не возлагает обязательств на ответчиков. Все перечисленное в п. 4 предварительного договора в доме имелось. При заключении предварительного договора со слов Руднева А.В. у него имелась доверенность от Рудневой Д.А. на продажу недвижимости. Просил в иске отказать. В судебном заседании свидетели Русакова Я.А. и Гриб Д.М. пояснили, что 13 ноября 2021 года они вместе с Русаковой О.А., риэлтором Нафисом и Рудневым А.В. были на осмотре спорного дома по адресу <адрес обезличен> . Подтвердили, что все перечисленное в п. 4 предварительного договора купли-продажи от 14 ноября 2021 года в доме не имелось. Выслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п.п. 1, 2, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Статья 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Судом установлено, что 14 ноября 2021 года между Рудневой Д.А., с согласия которой действовал супруг Руднев А.В., именуемые «Продавец» и Русаковой О.А. «Покупатель» был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны не позднее 14 ноября 2021 года обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости – земельного участка, площадью ... кв.м, кадастровый номер <№> , находящийся по адресу: <адрес обезличен> и жилого дома, площадью 96,3 кв.м, находящийся по адресу: <адрес обезличен> , кадастровый номер <№> (п.1 Договора). Согласно п. 3 Договора, стоимость объекта составляет 4 550 000 руб. и не подлежит изменению в дальнейшем. В основном договоре купли-продажи будет указана сумма в размере 2 957 200 руб., из которой жилой дом 1 850 000 руб., земельный участок 1 107 200 руб. В целях подтверждения серьезности намерений между сторонами в качестве приложения к настоящему договору составлено Соглашение о задатке. В п. 4 предварительного договора купли-продажи указаны особые условия договора, а именно в доме должно быть: отопление, состоящее из: электрического котла 12 квт, коллектор теплового пола (7 контуров), разводка теплого пола по всему периметру, а также разводка системы отопления под радиаторы (без монтажа радиатора). Приобретение радиаторов осуществляет «Покупатель», водоотведение, состоящее из: гидроаккумулятор 24 литра, водонагреватель на 80 литров, насос осуществляющий подачу воды из колодца к гидроаккумулятору, разводка системы водоснабжения по дому (5 мокрых точек). Электричество: разводка электрических сетей по всему дому, полусухая стяжка пола по всему периметру, гипсовая штукатурка во всех комнатах дома, кроме сан. узла (цементно-песочная), монтаж откосов окон из сендвич панелей, установлены подоконники. Выполнена вентиляционная разводка (монтаж коробов) в сан. узле, бойлерной, кухня. Установлено шамбо (3м.3). Согласно приложению к предварительному договору купли-продажи от 14 ноября 2021 года между Рудневой Д.А., с согласия которой действовал супруг Руднев А.В. и Русаковой О.А. также заключено 14 ноября 2021 года соглашение о задатке, по условиям которого в счет исполнения обязательств по заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 14 ноября 2021 года, Покупатель передает Продавцу денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве задатка в счет оплаты стоимости предстоящей купли-продажи недвижимости. Полная стоимость Объекта недвижимости составляет 4 550 000 руб. Окончательный расчет с Продавцом в сумме 4 550 000 руб. производится в случае покупки наличными средствами Покупателя в день подачи документов на государственную регистрацию основного договора купли-продажи в Управление Росреестра по РБ, а в случае покупки кредитными средствами не позднее одного рабочего дня с момента сдачи зарегистрированного основного договора купли-продажи Объекта в банке (п.1 Соглашения). Согласно п. 2 Соглашения, задаток, указанный в п.1 настоящего соглашения, входит в полную стоимость Объекта. Пунктом 3 Соглашения о задатке определено, что в случае неисполнения Покупателем своих обязательств по заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи или отказа от подписания основного договора купли-продажи (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты стоимости объекта) задаток, указанный в п.1 настоящего соглашения, не подлежит возврату Покупателю. Предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке подписан сторонами, денежные средства в размере 100 000 руб. переданы Русаковой О.А. Рудневу А.В., что не оспаривалось сторонами. В срок не позднее 14 ноября 2021 года, стороны не заключили основной договор купли-продажи. 23 ноября 2021 года Русаковой О.А. поступила телеграмма с просьбой направить подтверждение намерений приобрести дом и земельный участок по предварительному договору купли-продажи от 14 ноября 2021 года и соглашению о задатке от 14 ноября 2021 года и сообщить день, время и адрес сделки, при этом указано, что в случае игнорирования данной телеграммы сумма задатка возвращена не будет. Согласно ответу на уведомление от 25 ноября 2021 года, Русаковой О.А. сообщено Рудневой Д.А., что заключение основного договора купли-продажи дома и земельного участка от 14 ноября 2021 года не может состояться по причине неисполнения обязательств со стороны продавца и недостижения соглашения по всем существенным условиям договора. Просила в течение трех дней вернуть задаток в размере 100 000 руб. 13 декабря 2021 года Русаковой О.А. в адрес Руднева А.В. направлена досудебная претензия с требованием о возврате задатка, в связи с неисполнением обязательств к 14 ноября 2021 года. Анализируя приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные Русаковой О.А. исковые требования подлежат удовлетворению частично. Из содержания предварительного договора следует, что сторонами определен срок заключения основного договора купли-продажи – не позднее 14 ноября 2021 года. Все изменения и дополнения по договору совершаются по согласию сторон в письменной форме. Однако, в указанный срок ни Руднева Д.А. либо ее супруг Руднев А.В., ни Русакова О.А. с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи друг к другу не обращались, также ни одна из сторон не обращалась в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора купли-продажи и не оспаривала ранее заключенный предварительный договор. В связи с чем, обязательства сторон, предусмотренные договором задатка от 14 ноября 2021 года, прекращены 15 ноября 2021 года, таким образом, оснований для удовлетворения иска в части расторжения предварительного договора с соглашением о задатке не имеется. В соответствии с вышеуказанными правовыми нормами, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникшее на основе соглашения о задатке, является дополнительным, и, следовательно, оно производно и зависит от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, оно может существовать лишь при условии существования основного договора. Отказ от возврата аванса является неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ. Доводы представителя ответчика Дементьева Е.А. о том, что истец 14 ноября 2021 года отказалась от заключения договора купли-продажи и не имела намерения приобрести указанную недвижимость голословны и не подтверждаются доказательствами. Напротив, в ходе судебного разбирательства установлено, что основной договор купли-продажи в оговоренный сторонами срок (по 14 ноября 2021 года включительно) не был заключен ввиду отсутствия у ответчика Руднева А.В. надлежащих документов, таких как брачный договор, нотариальное согласие его супруги, либо доверенность от супруги Рудневой Д.А., подтверждающих возможность осуществления действия с согласия своей супруги на отчуждение недвижимости, что следует из пояснений истца и не представлено ответчиком доказательств, опровергающие данные обстоятельства. Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что 14 ноября 2021 года договор купли-продажи не был заключен ввиду отсутствия оговоренных п. 4 условий договора, что следует из пояснений истца, подтвержденными показаниями свидетелей и представленным истцом протоколом осмотра и исследования письменных доказательств – фотографиями спорного дома. Представленные представителем ответчика заказ покупателя от 29 октября 2021 года, договор подряда от 12 октября 2021 года, акт сдачи-приемки выполненных работ от 10 ноября 2021 года, судом не могут быть приняты во внимание и признаны допустимыми доказательствами, поскольку опровергаются вышеуказанными доказательствами, представленными стороной истца. Более того, данные доказательства ответчика судом во внимание не принимаются ввиду того, что обе стороны должны были 14 ноября 2021 года прийти к соглашению о заключении договора купли-продажи либо уведомить друг друга об отказе от заключения договора в письменном виде. Доказательства стороной ответчика представлены в суд по истечении срока, в который должен был быть заключен основной договор купли-продажи. В связи с чем, доводы представителя ответчика и представленные им доказательства не влияют на разрешение спора по существу и не могут являться основанием к отказу в удовлетворении исковых требований. Также суду не представлено достоверных доказательств того, что ответчики в период действия договора от 14 ноября 2021 года в срок до 15 ноября 2021 года предлагали истцу заключить основной договор купли-продажи. Таким образом, ответчиками убедительных, достоверных и достаточных доказательств наличия оснований для удержания денежных средств, переданных истцом Русаковой О.А., не представлено, объяснения сторон, письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, показания свидетелей в своей совокупности свидетельствуют о нарушении прав истца. При изложенных выше обстоятельствах сумма в размере 100 000 рублей, переданная покупателем Русаковой О.А. в счет причитающихся с нее платежей другой стороне, является неосновательным обогащением для стороны продавца и в силу ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату. При этом сумма, уплаченная Русаковой О.А., фактически является авансом, поскольку задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло между сторонами. Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что в пользу Русаковой О.А. подлежит взысканию денежная сумма в размере 100 000 рублей, переданная ею Рудневу А.В. при заключении предварительного договора купли-продажи, так как между сторонами никакого обязательства не возникло, стороны договор купли-продажи не заключали, следовательно, правовых оснований для удержания ответчиком полученных денежных средств не имеется. Истцом Русаковой О.А. заявлены исковые требования о взыскании задатка с ответчиков Руднева А.В., Рудневой Д.А. в солидарном порядке. Вместе с тем, как установлено судом, что на момент оформления указанного предварительного договора единоличным собственником указанного жилого дома и земельного участка являлась Руднева Д.А. Какие-либо полномочия у Руднева А.В., позволяющие ему принимать задаток и подписывать предварительный договор купли-продажи, и оформлении в собственность истца объекта недвижимости у Руднева А.В. от собственника отсутствовали. В данном случае основной договор купли-продажи недвижимости не мог быть заключен между сторонами на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи от 14 ноября 2021 года, поскольку ответчик Руднев А.В. полноправным собственником недвижимости либо уполномоченным продавцом от собственника Рудневой Д.А., не являлся. При таких обстоятельствах, не имея соответствующие полномочия, ответчик Руднев А.В. был не вправе заключать с истцом предварительный договор с соглашением о задатке. Соответственно, ответчик Руднев А.В., заключая указанный договор с истцом, действовал не в интересах Рудневой Д.А., в связи с чем у нее не может возникнуть обязанность по возврату полученных от Русаковой О.А. денежных средств, поскольку она не являлась стороной в договоре. Таким образом, суд полагает, что надлежащим ответчиком по делу является Руднев А.В., с которого и подлежит взысканию в пользу Русаковой О.А. сумма неосновательного обогащения. Требование истца Русаковой О.А. о взыскании морального вреда в размере 20 000 руб., заявленное в связи с совершением ответчиками сделки по продаже недвижимости, удовлетворению не подлежит. Судом не установлено нарушений личных неимущественных прав и иных нематериальных благ истца совершением ответчиками оспариваемых сделок, в связи с чем, оснований для возложения на ответчиков обязанности денежной компенсации, согласно статье 151 ГК РФ не имеется. Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ). Требование истца о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг юриста в размере 25 000 руб. не подлежит удовлетворению, поскольку доказательств несения расходов на оплату юридических услуг не представлено. Принимая во внимание, что иск удовлетворен в части, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований – в сумме 3 200 руб. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Русаковой ФИО16 удовлетворить частично. Взыскать с Руднева ФИО17 (паспорт серия и номер <№> ) в пользу Русаковой ФИО18 (паспорт серия и номер <№> ) денежные средства, уплаченные по соглашению о задатке от 14 ноября 2021 года в размере 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб. В остальной части исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи жалобы через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Судья Л.И. Насырова В окончательной форме решение принято 7 ноября 2022 года.