Дело № ДЕЛО № 2-1247/2025 ~ М-1053/2025

Дело №2-1247/2025 УИД 03RS0011-01-2025-001648-73 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 14 октября 2025 года город Ишимбай Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе Председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н. при секретаре Бадртдиновой Д.Н., с участием истца Шкода О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шкоды Оксаны Арсеньевны к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о понуждении заключить договор аренды земельного участка, у с т а н о в и л : Шкода О.А. обратилась в суд с иском, к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в котором просила признать отказ министерства в продлении договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером № , площадью № кв.м., адрес местоположения: <адрес> , незаконным; обязать ответчика заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка без проведения торгов для строительства индивидуального жилого дома. В обоснование иска указано, что 12 мая 2014 года ей был предоставлен земельный участок в аренду посредством заключения договора аренды земельного участка №678-ЛПХ. Данный земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером № , площадью № кв.м., адрес местоположения: <адрес> , цель использования - для строительства индивидуального жилого дома. Согласно дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №678-ЛПХ от 12.05.2014 года, срок аренды земельного участка установлен до 05.04.2025 года. В апреле 2025 года истцом в адрес министерства земельных и имущественных отношений РБ было направлено заявление о продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома с кадастровым номером № . 15 апреля 2025 года в ее адрес поступил ответ министерства земельных и имущественных отношений РБ, из которого, со ссылкой на нормы Земельного кодекса РФ, следовало, что продление договора аренды не представляется возможным, с данным отказом истец не согласна. В связи с чем обратилась в суд. Определением суда от 05.09.2025 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация сельского поселения Урман-Бишкадакский сельский совет муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан. В судебном заседании 02.10.2025 истец Шкода О.А. поддержала исковые требования и просила их удовлетворить по изложенным в нем основаниям, а также пояснила, что в 2014 году был предоставлен земельный участок для строительства индивидуального дома, в шапке указано - ЛПХ, она занималась там хозяйством, начала строить жилой дом, есть фундамент, начат каркас стен, земельный участок огорожен. У нее были <данные изъяты> . Устроилась на работу, <данные изъяты> . Работу потеряла. Материально не могла продолжить строительство. <данные изъяты> . Задолженности по арендной плате нет. В судебном заседании 02.10.2025 представитель министерства Яруллина А.Р. исковые требования не признала, считая отказ министерства законным и обоснованным. Согласно выписке из ЕГРН на участке отсутствует объект недвижимости, истец в 2019 году воспользовалась правом на продление договора. В 2022 году договор был продлен по другому основанию, ФЗ №58-ФЗ от 14.03.2022 - до 01.03.2022 арендатор имеет право при предъявлении требования о продлении договора аренды. Нарушения по оплате арендных платежей на 2022 год не было. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, возражений на иск не представили. При указанных обстоятельствах на основании положения ст. 167 ГПК РФ суд с учетом мнения истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно положений п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты,… Из положений п.1 ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п.1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ) (п.2). Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды. Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства. При определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ЗК РФ, также Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГРК РФ). Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171, действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом. Правило, закрепленное в п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего. В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения. Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется. Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03. 2015). В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). В силу статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса. Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках. По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства. Судом установлено, что на основании постановления администрации МР Ишимбайский район РБ № 678-ЛПХ от 12.05.2014 между Шкодой О.А. и Муниципальным районом Ишимбайский район РБ в лице председателя КУС Минземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю заключен договор №678-ЛПХ от 12.05.2014 года аренды земельного участка с кадастровым номером: № категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, адрес местоположения: <адрес> ; земельный участок был передан в аренду для строительства индивидуального жилого дома; срок аренды земельного участка установлен договором с 06.04.2014 года до 06.04.2019. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ, запись об аренде внесена в ЕГРН. Истцом было получено разрешение на строительство № № от 18.11.2024 на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке со сроком действия до 18.11.2024. В 2019 года на данном участке истцом был построен фундамент, выкопан колодец, было сделано ограждение и подключено электричество, что подтверждается справкой Администрации СП Урман-Бишкадакский сельсовет от 19.09.2025 года №264, договором №14-04-063351-02-01 от 03.07.2014 с ООО «БашРТС», фотоматериалами. В дальнейшем между сторонами были заключены дополнительные соглашения к договору аренды з/у от 25.03.2019 года, от 29.03.2022 года с продлением сроков аренды по 06.04.2022, по 05.04.2025 года соответственно. Согласно исковому заявлению, пояснениям Шкоды О.А. и представленным письменным доказательствам истец пользуется спорным земельным участком с 2014 года, получив разрешение на строительство в 2014 году, приняла меры по благоустройству участка и прилегающей территории, возвела фундамент, начала каркас стены, заключила договор по электроснабжению, но достроить дом в течение отведенного договором срока аренды земельного участка не успела ввиду продолжительной болезни и затруднительного материального положения в связи с увольнением по состоянию здоровья. Вместе с тем истец намерена достроить жилой дом с использованием материальной помощи своих детей, достигших совершеннолетия. Срок договора аренды земельного участка истек 05.04.2025. По истечении срока действия договора Шкода О.А01.04.2025 г обратилась в Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заявлением о продлении аренды спорного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. 15.04.2025 Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан РБ ей дан ответ №М04ТО-05-52-исх-2053-Г с отказом в удовлетворении ее заявления, так как при заключении договора аренды от 25.03.2019 истцом уже реализовано право на однократное предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства жилого дома. Суд, изучив материалы дела, находит данный отказ незаконным, так как ответчиком не были учтены следующие обстоятельства. Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. При этом из материалов дела следует, что ответчик не обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии земельного участка, объекта незавершенного строительства, принадлежащего Шкоде О.А. на праве собственности, путем продажи с публичных торгов. Разрешение, выданное истцу на ранее начатое строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома, законность его выдачи ответчиком не оспаривается. Поскольку на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который в органах ЕГРН не зарегистрирован, но его наличие подтверждено фотографиями, письменной информацией №264 от 19.09.2025 администрации СП Урман-Бишкадакский сельсовет МР Ишимбайский район РБ, а последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ей спорного земельного участка, на котором он находится. Суд считает, что истребование ответчиком земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Представленной выпиской из медицинской карты Шкоды О.А. подтверждается ее довод о наличии у нее <данные изъяты> , что препятствовало ей продолжить и закончить строительство индивидуального жилого дома. Приведенные обстоятельства указывают на наличие Шкоды О.А. права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка, предоставленного ей в аренду до 01.03.2025 года, с целью завершения строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с ответчиком соответствующего договора аренды без проведения торгов. Согласно предоставленной Министерством земельных и имущественных отношений информации, расчету задолженности у Шкоды О.А. отсутствует задолженность по арендной плате за спорный земельный участок. Данная позиция суда подтверждается кассационным определением Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 №89-КА19-2. Оценивая совокупность установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Шкоды О.А., а именно о признании отказа министерства земельных и имущественных отношений РБ в продлении договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:28:151001:37, площадью 2033 кв.м., адрес местоположения: Республика Башкортостан, Ишимбайский район, с/с Урман-Бишкадакский, д. Богдановка, незаконным; обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:28:151001:37, площадью 2033 кв.м., адрес местоположения: Республика Башкортостан, Ишимбайский район, с/с Урман-Бишкадакский, д. Богдановка без проведения торгов для строительства индивидуального жилого дома. Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд Р е ш и л : Исковые требования Шкоды Оксане Арсеньевны (паспорт <данные изъяты> ) удовлетворить. Признать отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 0274045532) в продлении договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером № , площадью № кв.м., адрес местоположения: <адрес> , незаконным. Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН0274045532) заключить договор аренды земельного участка со Шкодой Оксаной Арсеньевой земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером № , площадью № кв.м., адрес местоположения: <адрес> без проведения торгов для строительства индивидуального жилого дома. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме –28.10.2025. года. Судья Шагизиганова Х.Н.