Дело № ДЕЛО № 2-85/2013 ~ М-62/2013

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации. с. Зилаир. 15 мая 2013 года. Зилаирский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Абдрахимова Г.А., с участием представителя истца Воропаевой А.В., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ , ответчика Трунова Д.Н., третьего лица Трунова В.Н., представителя третьего лица- отдела по Зилаирскому району Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Кучербаевой А.Ф, доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ , при секретаре Искужиной З.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галат Н.А. к Трунову Д.Н. о признании договора купли-продажи заключенным и исполненным, о признании права собственности на квартиру и земельный участок, установил: Галат Н.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что 12 ноября 2012 года между Галат Н.А. и Труновым Д.Н., действующим на основании доверенности в интересах Трунова Н.И. был заключен договор купли - продажи, согласно которому Трунов Н.И. продает, а Галат Н.А. покупает в собственность квартиру общей площадью 98,7 кв.м, с земельным участком (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер <данные изъяты> находящиеся по адресу: РБ, <адрес> ., принадлежащие Трунову Н.И. на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ; <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 12 ноября 2012 года. квартира с земельным участком по адресу: РБ, <адрес> , была передана Истцу по акту приема-передачи №б/н от 12.11.2012 года. Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Пунктом 4 Договора купли-продажи №б/н от 12.11.2012 года установлена стоимость вышеуказанной недвижимости. 12 ноября 2012 года. расчет по сделке купли-продажи произведен полностью, что подтверждается актом приема-передачи №б/н от 12.11.2012 года. 04 декабря 2012 года, умер Трунов Н.И., что явилось препятствием для государственной регистрации договора купли-продажи. 21.12.2012 года. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ на основании п. 6 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие: смерти гражданина, было вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи № б/н от 12.11.2012 года. В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно Постановления Пленума ВС РФ № 10 Пленума ФАС РФ №22 от 29.04.2010 года. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. Таким образом, считает договор заключенным и исполненным, подлежащим государственной регистрации, просит суд признать указанный договор купли-продажи заключенным и исполненным, признать за Галат Н.А. право собственности на указанную выше квартиру и земельный участок. В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Кучербаева А.Ф. указала, что согласно п. 1 ст. 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон), одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Пункт 1 ст. 28 вышеуказанного Закона содержит положения о том, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанных на абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона. Вышеуказанные нормы Закона о регистрации свидетельствуют о том, что государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании вступивших в законную силу судебных актов осуществляется в общем порядке с приложением всех предусмотренных законом документов. 3. Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки либо уведомления об отсутствии информации о зарегистрированных правах. Порядок предоставления, взимания платы за предоставление сведений содержащихся в ЕГРП установлен приказами Минэкономразвития РФ № 180 от 14.05.2010 г. и № 650 от 16.12.2010 г. Управление полагает, что руководствуясь п. 54 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. в целях правильного рассмотрения дела истцу/заявителю необходимо представить суду доказательства наличия (отсутствия) на момент рассмотрения искового заявления зарегистрированного права. В случае не предоставления информации из ЕГРП, Управление не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку решение суда может быть неисполнимым Управлением и повлиять на права и обязанности третьих лиц. Управление Росреестра по РБ предварительно сообщает, что по сведениям ЕГРП на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> , права зарегистрированы. Истец Галат Н.А. надлежаще извещенная, в судебное заседание не явилась, предоставила суду заявление, в котором просит дело рассмотреть в ее отсутствии, суду доверяет. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца Галат Н.А. Представитель истца Воропаева А.В. исковые требования поддержала полностью, по основаниям указанным в исковом заявлении. Ответчик Трунов Д.Н. иск признал полностью, пояснил, что отец дом продал, деньги получил полностью. Сделку не успели оформить в регистрирующем органе, так как отец умер 04.12.2012 года. Претензий к Галат Н.А. не имеет. Третье лицо Трунов В.Н. суду пояснил, что не имеет возражений к иску Галат Н.А., суду пояснил, что является сыном умершего Трунова Н.И., с исковыми требованиями согласен, не возражает против их удовлетворения. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Кучербаева А.Ф. суду пояснила, что они не отказывали в регистрации сделки, регистрация права собственности была приостановлена в связи с тем, что не была своевременно предоставлена справка из УФМС о зарегистрированных в квартире лицах. Первая справка из УФМС от 19.11.2012 года содержала сведения об иных лицах, зарегистрированных по указанному в иске адресу, 04.12.2012 года собственник квартиры Трунов Н.И. умер, с его смертью действия доверенности на имя Трунова Д.И. прекращается. После смерти Трунова Н.И. из УФМС получена справка, согласно которой в квартире по адресу <адрес> никто не зарегистрирован, в случае, если бы эта справка из УФМС была представлена своевременно, то есть до смерти Трунова Н.И., обстоятельств, препятствующих государственной регистрации сделки не имелось, поскольку все необходимые условия при заключении договора купли-продажи и сама форма договора были соблюдены. Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно с ч.. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Трунов Н.И. являлся собственником квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: РБ, <адрес> , что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ . Согласно договора купли-продажи от 12 ноября 2012 года между Труновым Д.Н., действующего по доверенности за Трунова Н.И. (доверенность <адрес> 5 от ДД.ММ.ГГГГ ) и Галат Н.А. заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: РБ, <адрес> , по условиям которого вышеуказанная квартира и земельный участок проданы за <данные изъяты> рублей. Расчеты по сделке купли-продажи по вышеназванному договору произведены, что подтверждается актом приема-передачи от 12.11.2012 года. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пункт 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что несоблюдение, в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка является ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами. Как установлено, что между Труновым Д.Н. и Галат Н.А. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры и земельного участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы покупателем, объект недвижимости также передан продавцом. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Спорное недвижимое имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явился отказ регистрирующего органа, в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав. Как пояснил Трунов Д.Н., его отец Трунов Н.И. умер 04.12.2012 года, что также подтверждается свидетельством о смерти III-АР № от ДД.ММ.ГГГГ . В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца. Таким образом, Трунов Н.И. при жизни выразил свою волю на отчуждение спорного имущества, но умер до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, как видно из материалов дела, после его смерти с заявлением о принятии наследства никто не обращался, наследниками являются сыновья Трунов Д.Н. и Трунов В.Н., которые претензий к Галат Н.А. не имеют. Единственным препятствием к регистрации права собственности на спорную квартиру и земельный участок является смерть продавца Трунова Н.И. Сам по себе факт смерти собственника квартиры не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество. Таким образом, суд считает, что договор между продавцом и покупателем заключен в требуемой форме, исполнен, наследники умершего продавца Трунова Н.И. претензий к покупателю Галат Н.А. они не имеют. На основании изложенного суд находит, что исковые требования Галат Н.А. подлежат удовлетворению полностью. Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд решил: Признать договор купли-продажи квартиры и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> от 12.11.2012 года, заключенный между Труновым Д.Н., действовавшим в интересах Трунова Н.И. и Галат Н.А. исполненным. Признать за Галат Н.А. право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. находящиеся по адресу: <адрес> . Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме через Зилаирский районный суд РБ. Председательствующий судья: подпись Г.А. Абдрахимов.