Дело № ДЕЛО № 2-867/2024 ~ М-759/2024

Дело № 2-867/2024 -КОПИЯ- УИД № 03RS0053-01-2024-001079-23 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации с. Кушнаренково 28 ноября 2024 года Кушнаренковский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Шахмуратова Р.И., при помощнике судьи Низамове А.Х., с участием истца Нафикова И.Р. и его представителя – адвоката Иванова В.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нафикова И.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «Солнышко» о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, УСТАНОВИЛ: Нафиков И.Р. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Солнышко» (далее ООО «Солнышко») о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения. В обоснование исковых требований указал, что 05 января 2022 г. на основании результатов торгов между Сагадеевой Л.Ф., в лице финансового управляющего Аюпова Р.Р., и Нафиковым И.Р. был заключен договор купли-продажи № от 05 января 2022 г., в соответствии с которым истец Нафиков И.Р. стал собственником нежилого помещения (магазин) общей площадью 205,8 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка площадью 954 кв.м., с кадастровым номером № , расположенные по адресу: <адрес> . В последующем истцу стало известно о том, что прежним собственником Сагадеевой Л.Ф. и ООО «Солнышко» был заключен договор аренды вышеуказанного имущества от 24 января 2019 г. сроком по 31 декабря 2029 г. В соответствии с п. 3.1 договора аренды, арендная плата указанного имущества составляет 10 000 руб., что включает в себя оплату коммунальных услуг. Из буквального толкования текста договора аренды следует, что оплата за период с 28 января 2019 г. по 31 декабря 2029 г. составляет всего 10 000 руб., что существенно ниже рыночной стоимости. 24 мая 2024 г. истцом направлено заявление ответчику ООО «Солнышко» о подписании дополнительного соглашения № к договору аренды нежилого здания № б/н от 24 января 2019 г., согласно которого Нафиков И.Р. предложил внести изменения в условия договора аренды о сумме арендной платы. Данное требование оставлено ответчиком без ответа. Истец полагает, что ответчиком существенно нарушаются его права. С момента, когда истец стал собственником нежилого здания, ответчиком не произведена ни одна выплата по аренде недвижимого имущества, хотя ответчик продолжает пользоваться помещением. Просит изменить условия договора аренды № б/н от 24 января 2019 г., а именно: внести изменения в п. 3.1 Договора в разделе «3. Размер и условия внесения арендной платы» и изложить его в следующей редакции: Арендная плата по соглашению сторон составляет 650 руб. в месяц за 1 кв.м. арендуемого помещения без учета коммунальных услуг и оплачивается арендатором до 5 числа каждого месяца путем перевода арендной платы на банковский счет арендодателя, открытый ПАО «Сбербанк», и дополнить раздел «3. Размер и условия внесения арендной платы» п. 3.2 в следующей редакции: Коммунальные услуги оплачиваются Арендатором ежемесячно, самостоятельно по мере поступления счетов на оплату коммунальных услуг. Взыскать с ответчика ООО «Солнышко» в пользу истца Нафикова И.Р. процессуальные издержки в виде расходов по оплате госпошлины в сумме 3000 руб. В ходе судебного разбирательства истец дополнил свои требования и просил взыскать с ответчика, в счёт возмещения судебных расходов за участие адвоката в суде, денежные средства в сумме 41 200 руб. В судебном заседании истец Нафиков И.Р. и его представитель – адвокат Иванов В.О. исковые требования поддержали, просили удовлетворить по доводам указанным в иске. Представитель ответчика ООО «Солнышко» в судебное заседание не явился, извещение о времени и месте рассмотрении дела судом по адресу юридическому адресу ответчика направлено своевременно, конверт возвращен Почтой России с отметкой «истек срок хранения». Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельные требования, Сагадеева Л.Ф. в суд не явилась, направила заявление, в котором просит приостановить производство по делу в связи с рассмотрением в Арбитражном суде Республике Башкортостан её заявления о рассмотрении дела по вновь открывшимся обстоятельствам. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. Выслушав истца и его представителя, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам. В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды. Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно договора аренды № б/н от 24 января 2019 г. Сагадеева Л.Ф. (арендодатель) и ООО «Солнышко», в лице директора Сагадеевой Л.Ф., (арендатор) заключили договор аренды, предметом которого является магазин назначение: нежилое, 1–этажный, общей площадью 205,8 кв.м., инв. № литер. Б, Б1, находящийся по адресу: <адрес> . Срок действия определен с 24 января 2019 г. по 31 декабря 2029 г. Истец Нафиков И.Р. на основании договора купли-продажи № от 05 января 2022 г., заключенного между Сагадеевой Л.Ф. в лице финансового управляющего Аюпова Р.Р. и Нафиковым И.Р., стал собственником нежилого помещения с кадастровым номером № и земельного участка площадью 954 кв.м. с кадастровым номером № , распложенных по адресу: <адрес> , что подтверждается выпиской из ЕГРН № № от 03 октября 2024 г. и выпиской из ЕГРН на земельный участок. Таким образом, к истцу перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды № б/н от 24 января 2019 г. в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно раздела 3 пункта 3.1 договора аренды № б/н от 24 января 2019 г. арендная плата по соглашению сторон составляет 10 000 руб., что включает в себя оплату коммунальных услуг. При этом, из данных условий не возможно сделать однозначный вывод об уплате данной суммы ежемесячно, за год или за всё время действия указанного договора. Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 24 мая 2024 г. истцом направлено заявление ответчику ООО «Солнышко» о подписании дополнительного соглашения № к договору аренды нежилого здания № б/н от 24 января 2019 г. согласно которого Нафиков И.Р. предложил внести изменения в раздел 3 договора аренды в части суммы по арендной плате и коммунальных услуг. Данное требование оставлено ответчиком без ответа. Таким образом, истец, являясь арендодателем спорных помещений, с 24 мая 2024 г. предпринимал меры по урегулированию вопросов относительно изменений условий договора, в том числе по размеру арендной платы в досудебном порядке. Так как ответчик отказался изменять условия спорного договора аренды, истец обратился в суд с настоящим истцом. В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; - из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. В данном случае на момент заключения договора стороны не могли знать, что в будущем изменится собственник спорных помещений, данное обстоятельство не могло быть преодолено ответчиком, исполнение договора без изменения его условий нарушает имущественные интересы истца, и из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Таким образом, все четыре условия, установленные указанной нормой права для изменения условий спорного договора аренды имеют место быть. В результате смены собственника спорного помещения стало невозможно в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации принимать во внимание буквальное значение содержащихся в спорном договоре аренде слов и выражений, а именно в разделе 3 «Размер и условия внесения арендной платы», так как они существенно изменились. Уклонение ответчика от изменения условий договора в части увеличения арендной платы и внесения данной платы на счет нового собственника приводит к имущественному нарушению интересов истца. Как следует из материалов дела, размер арендной платы за пользование спорным помещениям определен по согласию сторон в сумме 10 000 руб. Из отчета № об оценке рыночной стоимости права аренды на здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> , проведенного оценщиком ИП Калачигов В.Н. следует, что рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды спорного недвижимого имущества составляет 650 руб. за квадратный метр в месяц. Рыночная стоимость права аренды здания на 1 год составляет 1 605 240 руб. Порядок и сроки оплаты арендной платы, порядок изменения размера арендой планы договором № б/н от 24 января 2019 г. не определены. Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Поскольку право арендодателя на изменение размера арендной платы установлено положениями пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом данным правом истец Нафиков И.Р. не может воспользоваться ввиду уклонения арендатора от заключения соответствующего соглашения, суд приходит к выводу, что требование истца в части внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № б/н от 24 января 2019 г. правомерны и подлежат удовлетворению. При определении размера арендной платы суд принимает во внимание отчет № от 20 марта 2024 г. об оценке рыночной стоимости права аренды на здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> , проведенного оценщиком – индивидуальным предпринимателем Калачиговым В.Н., согласно которого рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды спорного недвижимого имущества составляет 650 руб. за квадратный метр в месяц, рыночная стоимость права аренды здания на 1 год составляет 1 605 240 руб. При этом расходы по коммунальным услугам в данный расчет не вошли. С данным расчетом арендной платы суд соглашается, ответчик свою позицию по размеру установления арендной платы суду не высказал. Обсуждая вопрос о взыскании процессуальных издержек, суд исходит из следующего. На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Согласно разъяснениям п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. На основании пункта 13 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. В материалах дела имеется договор на оказание правовой помощи № от 30 сентября 2024 г., согласно которого Нафиковым И.Р. поручено адвокату Межрегиональной коллегии адвокатов «Правозащита» Иванову В.О. оказать правовую помощь по гражданскому делу по иску к ООО «Солнышко». Стоимость определена п. 3.1 вышеуказанного договора и составляет 40 000 руб. Из квитанции от 30 сентября 2024 г. следует, что Нафиковым И.Р. произведена оплата адвокату Иванову В.О., которая составляет 40 000 руб., а также оплачена комиссия банка 1 200 руб. Исходя из принципов разумности, учитывая объем оказанных представителем адвокатом Ивановым В.О. юридических услуг при рассмотрении дела судом первой инстанций: консультация, подготовка искового заявления в суд и участие в судебных заседаниях (11 ноября 2024 г., 28 ноября 2024 г.), принимая во внимание категорию спора, суд приходит к выводу о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере сумме 31200 руб. Указанный размер расходов будет отвечать принципам разумности и справедливости, количеству оказанной юридической помощи, сложности делу, соответствовать соблюдению баланса прав и законных интересов сторон, тогда как заявленный истцом размер (41 200 руб.) носит чрезмерный характер, не соответствует ни объему, ни сложности дела. Также с ответчика ООО «Солнышко» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования Нафикова И.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «Солнышко» о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения удовлетворить частично. Внести следующие изменения в условия договора аренды № б/н от ДАТА , заключенного между Сагадеевой Л.Ф. и Обществом с ограниченной ответственностью «Солнышко». Раздел 3 «Размер и условия внесения арендной платы» изложить в следующей редакции: 3.1. Арендная плата по соглашению сторон составляет за месяц 650 руб. 00 коп. за 1 (один) кв.м. арендуемого помещения без учета коммунальных услуг и оплачивается арендатором до 05 числа каждого месяца путем перевода арендной платы на банковский счет арендодателя, открытый в ПАО Сбербанк. 3.2. Коммунальные услуги оплачиваются арендатором ежемесячно, самостоятельно, по мере поступления счетов на оплату коммунальных услуг. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Солнышко» (ОГРН № , ИНН № ) в пользу Нафикова И.Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) руб. 00 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 31200 (тридцать одна тысяча двести) руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований Нафикова И.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «Солнышко» о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Кушнаренковский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решение в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 09 декабря 2024 г. Председательствующий Р.И. Шахмуратов Копия верна. Судья Р.И. Шахмуратов