Дело № ДЕЛО № 2-22/2022 (2-1289/2021;) ~ М-1184/2021

Дело №2-22/2022 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 27 января 2022 года пос. Чишмы РБ Чишминский районный суд Республики Башкортостан в составе : председательствующего судьи Абдрахманова О.М., с участием истца (ответчика) Фаршатовой А.Ф. и ее представителя Салихова Ф.Х. (действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ), представителя ответчика (истца) Фаршатовой А.Р. Терегуловой Э.Ф. (представившей ордер № от ДД.ММ.ГГГГ ), представителя отдела опеки и попечительства администрации муниципального района <адрес> РБ Хайруллиной Я.И. (действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ), при секретаре Рахматуллиной Н.Ф. , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фаршатовой А. Ф. к Фаршатовой А. Р. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с залогом, аннулировании записи, содержащейся в ЕГРП, прекращении права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности; по встречному иску Фаршатовой А. Р. к Фаршатовой А. Ф. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома исполненным, у с т а н о в и л : Фаршатова А.Ф. обратилась в суд с указанным иском Фаршатовой А.Р. , мотивируя его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Фаршатовой А.Р. был заключен договор купли-продажи с залогом жилого дома и земельного участка находящихся по адресу : <адрес> . Регистрирующим органом был зарегистрирован переход права собственности и произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. По условиям договора стоимость жилого дома составила 428 026 рублей, а земельного участка 10 000 рублей, которые подлежали оплате в течение десяти дней после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Однако по настоящее время такая оплата ответчиком не произведена, что влечет для нее имущественный ущерб. Поскольку все ее требования об уплате денежных средств оставлены ответчиком без удовлетворения, а в пункте 16 договора предусмотрено возвращение в собственность продавца недвижимого имущества в случае его не оплаты, просит суд договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с залогом расторгнуть, аннулировать регистрационные записи в ЕГРП, прекратить права собственности Фаршатовой А.Р. на земельный участок и жилой дом находящиеся по адресу : <адрес> , признать за ней право собственности на спорные жилой дом и земельный участок. В свою очередь Фаршатова А.Р. обратилась в суд со встречным иском к Фаршатовой А.Ф. о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка и жилого дома исполненным. В обоснование встречного искового заявления Фаршатовой А.Р. указано, что оплата стоимости спорного земельного участка в размере 10 000 рублей произведена до подписания договора, о чем указано в п. 7 договора. Жилой дом приобретен за счет заемных средств, предоставленных по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ . Право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрированы в установленном законом порядке. В сентябре 2021 года обременение объектов отменено. По их взаимному согласию жилой дом и земельный участок были переданы без составления передаточного акта и до подписания договора. Расчет за дом производился ДД.ММ.ГГГГ в несколько приемов на сумму 24 400 рублей, 50 000 рублей, 150 000 рублей и 100 000 рублей, а оставшаяся сумма 153 626 рублей была передана наличными. От ответчика до настоящего времени она никаких претензий о возврате денежных средств не получала, речи о возврате дома и земельного участка между ними не велось. Исковое заявление Фаршатовой А.Ф. является договоренностью с ее сыном о лишении ее жилья. В самом спорном жилом доме являвшемся ранее аварийным ею произведены улучшения и в доме имеются ее личные вещи. С учетом ее расчета за приобретенный дом, договор купли-продажи подлежит признанию исполненным, а исковое заявление Фаршатовой А.Ф. не подлежащим удовлетворению. ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены отдел опеки и попечительства администрации муниципального района <адрес> РБ, государственное отделение пенсионного фонда РФ по РБ, Фаршатова Ж.А. , Фаршатова А.А. , Фаршатов А.А. Ответчики (истец) Фаршатова А.Р. и третьи лица надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились в связи с чем, суд на основании ст. 167 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела без их участия в судебном разбирательстве. В судебном заседании истец (ответчик) Фаршатова А.Ф. и ее представитель Салихов Ф.Х. исковые требования поддержали и просили иск удовлетворить по основаниям, указанным в иске, а в удовлетворении встречного иска отказать. Факт расчета за жилой дом и земельный участок не признали. Представитель ответчика (истца) Фаршатовой А.Р. Терегулова Э.Ф. встречные исковые требования поддержала и просила иск удовлетворить по основаниям, указанным в иске. В удовлетворении исковых требований Фаршатовой А.Ф. просила отказать. Выслушав объяснения сторон, обсудив их доводы, проверив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Из положений п. 1 и п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 этой статьи). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4). В пункте 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В пункте 2 этой статьи определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только : 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23 июня 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Судом установлено и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Фаршатовой А.Ф. и Фаршатовой А.Р. заключен договор купли-продажи по условиям которого Фаршатова А.Ф. продала, а Фаршатова А.Р. приобрела в собственность жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу : <адрес> , <адрес> . Жилой дом стоимостью 428 026 рублей приобретается за счет заемных средств, предоставленных и перечисленных на расчетный счет Фаршатовой А.Р. по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ . Земельный участок приобретается Фаршатовой А.Р. за 10 000 рублей за счет собственных средств (п.п. 1-5 Договора). Этим договором определено, что оплата жилого дома производится в следующем порядке : 428 026 рублей производится в течение десяти рабочих дней после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по договору, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; оплата земельного участка произведена до подписания договора, путем уплаты покупателем продавцу суммы 10 000 рублей(п. 6). Жилой дом, приобретаемый покупателем по договору, находится в залоге у ООО «Боггат» с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество (п. 11 Договора). В пункте 16 договора стороны определили, что в случае если покупатель не оплатит частично или полностью цену, указанную в п. 5 договора, недвижимое имущество возвращается в собственность продавца и настоящий договор подлежит расторжению. Заключенный сторонами договор прошел государственную регистрацию, о чем произведены записи о регистрации : № , № , № , № . В своем исковом заявлении Фаршатова А.Ф. ссылаясь на неисполнение Фаршатовой А.Р. своих обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, просит расторгнуть заключенный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, аннулировать записи о государственной регистрации права собственности, прекратить право собственности Фаршатовой А.Р. на спорные объекты с признанием за ней права собственности на спорное имущество. Заявленные Фаршатовой А.Ф. исковые требования, вопреки доводам встречного искового заявления, суд находит обосновании и подлежащими удовлетворению. Так, Фаршатовой А.Р. каких-либо доказательств расчета с Фаршатовой А.Ф. за приобретенный жилой доме не представлено. Ссылку Фаршатовой А.Р. во встречном исковом заявлении о расчете за приобретенный дом ДД.ММ.ГГГГ в несколько приемов на сумму 24 400 рублей, 50 000 рублей, 150 000 рублей, 100 000 рублей и передаче в последующем 153 626 рублей наличными, суд находит голословной, ничем не подтвержденной. Сама Фаршатова А.Ф. такой расчет с ней отрицает, последовательно утверждая о несоответствии этого действительности. Вместе с тем, утверждение Фаршатовой А.Ф. о том, что с ней расчет за земельный участок не произведен, суд находит не убедительным, поскольку это утверждение противоречит пункту 6 договора купли-продажи на что справедливо указано во встречном исковом заявлении. Сам по себе факт не расчета Фаршатовой А.Р. с Фаршатовой А.Ф. за приобретенный дом является существенным обстоятельством, нарушающим право Фаршатовой А.Ф. на получение того, что ей полагалось от совершенной сделки. Таким образом, по делу установлено, что Фаршатовой А.Р. в нарушение своих обязательств расчет за жилой дом в нарушение п. 6 Договора не произведен по настоящее время. Следовательно, с учетом данных обстоятельств Фаршатова А.Ф. вправе требовать расторжения заключенного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, прекращении записи о государственной регистрации права собственности, прекращения права собственности Фаршатовой А.Р. на спорные объекты с признанием за ней права собственности на спорное имущество. Причем эти требования Фаршатовой А.Ф. не только не противоречат приведенным выше положениям закона, но и пункту 16 самого договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ Фаршатова А.Р. обратилась в регистрирующий орган с заявлениями о погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении спорного жилого дома и земельного участка, однако материалы истребованного судом реестрового дела, направленные Регистрирующим органом в суд ДД.ММ.ГГГГ , не содержат сведений о принятом решении по заявлению Фаршатовой А.Р. в связи с чем, требования Фаршатовой А.Ф. о погашении регистрационной записи об ипотеке суд находит также обоснованными. Доводы Фаршатовой А.Р. о том, что требования Фаршатовой А.Ф. не подлежат удовлетворению с учетом оплаты ею стоимости земельного участка судом не могут быть приняты, поскольку в настоящем случае это правового значения не имеет. Кроме того, в настоящем случае также уместен принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости. Не имеет правового значения в настоящем случае и утверждение Фаршатовой А.Р. о существенном улучшении проданного ей жилого дома и нахождение в доме ее личных вещей, поскольку она не лишена права взыскания стоимости произведенных улучшений, истребования своих вещей и проч. Утверждение Фаршатовой А.Р. о том, до настоящего времени она никаких претензий о возврате денежных средств не получала, речи о возврате дома и земельного участка между ними не велось, противоречит материалам дела, а именно досудебная претензией направленной в ее адрес истцом ДД.ММ.ГГГГ и врученной ей ДД.ММ.ГГГГ . При таком положении, когда удовлетворение требований Фаршатовой А.Ф. исключает удовлетворение встречного искового заявления Фаршатовой А.Р. в его удовлетворении надлежит отказать. Поскольку решением суда требования Фаршатовой А.Ф. признается обоснованными и подлежащими удовлетворению, с Фаршатовой А.Р. на основании ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию в пользу истца понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л : исковые требования Фаршатовой А. Ф. к Фаршатовой А. Р. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с залогом, аннулировании записи содержащейся в ЕГРП, прекращении права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности – удовлетворить. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка находящихся по адресу : <адрес> , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Фаршатовой А. Ф. и Фаршатовой А. Р. расторгнуть. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права Фаршатовой А. Р. на жилой дом и земельный участок находящиеся по адресу : <адрес> ипотеки : № , № , № , № . Прекратить право собственности Фаршатовой А. Р. на жилой дом и земельный участок находящиеся по адресу : <адрес> Признать за Фаршатовой А. Ф. право собственности на жилой дом и земельный участок находящиеся по адресу : <адрес> Взыскать с Фаршатовой А. Р. в пользу Фаршатовой А. Ф. понесенные расходы по уплате государственной пошлины 7 580 рублей. Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Чишминский районный суд РБ. Судья О.М. Абдрахманов Копия верна Подлинный документ подшит в деле №2-22/2022 Решение не вступило в законную силу _________________. Секретарь суда:_______________ Решение вступило в законную силу ___________________. Секретарь суда: ______________ Судья: ____________