Дело № ДЕЛО № 2-692/2025

Дело № УИД № Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ Р Е Ш Е Н И Е ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ а.Тахтамукай Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе: Председательствующего судьи ФИО13 при секретаре ФИО3 , с участием: - представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО4 , - представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 , рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков за неисполнение обязательств по договору купли-продажи, У С Т А Н О В И Л: Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, по условиям п.1.1 которого Продавец ( ФИО1 ) обязуется передать в собственность, в Покупатель ( ФИО2 ) обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения-для ведения садоводства, кадастровый № площадью 522 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <адрес> , а вместе с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, степень готовности 71%, кадастровый № , принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании записей о государственной регистрации права собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ № ; на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № . На основании п.1.4, 1.13 договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал в пользу ФИО2 земельный участок, имеющий кадастровый № и расположенный на нем объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый № , находящиеся по адресу: <адрес> , в момент подписания указанного договора. Переход права собственности на рассматриваемые объекты недвижимости от ФИО1 к ФИО2 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> , о чем составлены регистрационные записи: в отношении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ; в отношении объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № . Следовательно, ФИО1 своевременно и в полном объеме выполнены обязательства перед ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ . Претензии у покупателя к продавцу относительно технического состояния, количественных и качественных характеристик проданной недвижимости по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют, что также подтверждено п.1.3 названного договора. В соответствии с п.1.2 договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от 18.05.2022 стоимость объектов недвижимости оценивается сторонами в размере 1 200 000 рублей. В силу п.1.8 договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ сумма, указанная в п.1.2 настоящего договора, Покупателем оплачивается Продавцу в течение 30 календарных дней после государственной регистрации настоящего договора, ипотека в пользу Продавца не возникает. В связи с чем ФИО2 обязан был оплатить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и приобретенную недвижимость в срок до ДД.ММ.ГГГГ , то есть с момента государственной регистрации, совершенной ДД.ММ.ГГГГ , в течение 30 календарных дней- до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.8 договора). Однако, ФИО2 в одностороннем порядке отказался от исполнения обязанности по оплате договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ , в связи с чем ФИО1 не получил оплату за отчужденную по указанному договору недвижимость. Таким образом, ФИО2 допущено нарушение существенных условий договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ , связанных с неоплатой сделки, что недопустимо в силу прямого запрета. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика почтой России –ценным письмом с описью вложения направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ , но оставлена последним без исполнения. В ходе судебного разбирательства было установлено, что договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , заключенным между ФИО2 и ФИО11 установлено, что спорное недвижимое имущество было отчуждено в пользу ФИО11 В связи с указанными обстоятельствами ФИО1 вправе требовать с ФИО2 убытков, связанных с компенсацией рыночной стоимости земельного участка кадастровый № , вместе с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, кадастровый № , находящиеся по адресу: <адрес> , по цене, существовавшей на день предъявления иска. Таким образом, отраженными выше недобросовестными действиями ФИО2 , направленными на односторонний отказ от исполнения обязательств по оплате договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ , и дальнейшее отчуждение спорной недвижимости в пользу ФИО11 , повлекшее невозможность возврата данного имущества ФИО1 , истцу причинены убытки в размере 8 000 000 рублей-рыночной стоимости спорных земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, по состоянию на день рассматриваемого иска. С учетом представленного заявления об уточнении иска, просит взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки за неисполнение обязательств по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 000 000 рублей. В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 уточненные исковые требования поддержал, на удовлетворении заявленных требований настаивал по изложенным основаниям. В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 исковые требования не признала, в обоснование сослалась на ранее представленные письменные возражения, в которых указано о том, что истцом при подаче иске не сообщены фактические обстоятельства, свидетельствующие о том, что отсутствие оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , объясняется наличием между сторонами устной договоренности о передаче ФИО2 ФИО1 спорного земельного участка в счет его частичной оплаты за ранее совершенную сделку с ФИО6 (матерью ответчика). Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавцом) и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> . С учетом дружеских и доверительных отношений, существовавших между сторонами, при заключении данного договора купли-продажи была достигнута договоренность о том, что оплату за приобретаемое здание в размере 4 850 000 рублей ФИО1 производить не будет, а в счет причитающейся с него оплаты он переоформит на ФИО2 объекты недвижимости в течение одного года после заключения договора купли-продажи. Выполняя условия данной договоренности, ФИО6 подписала договор купли-продажи, подготовленный ФИО1 , не получив от него никакой оплаты, а ФИО1 в течение одного года переоформил на ФИО2 четыре объекта недвижимости, в том числе земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес> . В дальнейшем, являясь законным собственником вышеуказанных объектов недвижимости, ФИО2 продал их ФИО10 В конце ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами испортились отношения, в связи с чем ФИО1 воспользовался своими «уловками», заложенными им в договорах купли-продажи, и обратился в Первомайский районный суд <адрес> с иском о расторжении всех 3-х договоров купли-продажи, заключенных между сторонами по делу, который с учетом действительных обстоятельств дела, свидетельствует о недобросовестности действий истца и его злоупотреблении правом. Действуя недобросовестно, и извлекая преимущество из своего недобросовестного положения, ФИО1 отказался от ранее достигнутой устной договоренности, и обратился в суд с настоящим иском о взыскании убытков, неправильно рассчитав их размер. Полным возмещением убытков ФИО1 будет являться денежная сумма, включающая стоимость объектов недвижимости по договору купли-продажи-1 200 000 рублей и проценты за неисполнение денежного обязательства, предусмотренные статьей 395 ГК РФ. При этом, при определении размера убытков, необходимо учесть, что ФИО1 на протяжении длительного времени не предпринимал никаких мер на получение оплаты по договору и тем самым содействовал увеличению размера убытков. Просил в удовлетворении исковых требований в заявленном объеме отказать в полном объеме, в связи с отсутствием законных оснований. Третьи лица- ФИО9 , ФИО10 , ФИО11 , а также представители третьих лиц-Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не прибыли, о дате и времени его проведения извещены надлежащим образом посредством направления повестки и размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки суду не сообщили. Неявка лица, участвующего в деле, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, и поэтому не может быть препятствием к рассмотрению дела. Суд, заслушав представителя истца и представителя ответчика, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам. На основании ч. 1 ст. 3 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ). В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи (далее-Договор). Согласно п.1.1 Продавец обязуется передать в собственность, в Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения-для ведения садоводства, кадастровый № площадью 522 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <адрес> , вместе с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, степень готовности 71%, кадастровый № , принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании записей о государственной регистрации права собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ № ; на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № . В соответствии с п.1.2 договора стоимость объектов недвижимости оценивается сторонами в размере 1 200 000 рублей. Сумма, указанная в п.1.2 договора передана Покупателем Продавцу до подписания договора. Стороны не имеют финансовых претензий друг к другу (п.2.2 договора). Право собственности на недвижимость возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности. (п.1.7 договора). Переход права собственности на рассматриваемые объекты недвижимости от ФИО1 к ФИО2 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> , о чем составлены регистрационные записи: в отношении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ; в отношении объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № . Из существа иска следует, что покупатель ФИО2 в одностороннем порядке отказался от исполнения обязанности по оплате договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , в связи с чем ФИО1 не получил оплату за отчужденную по указанному договору недвижимость. В ходе судебного разбирательства, представителем ответчика был подтвержден факт неоплаты ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , в связи с тем, что между сторонами существовала устная договоренность о передаче ФИО2 спорного земельного участка в счет его частичной оплаты за ранее совершенную сделку с ФИО6 (матерью ответчика). Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавцом) и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> . С учетом дружеских и доверительных отношений, существовавших между сторонами, при заключении данного договора купли-продажи была достигнута договоренность о том, что оплату за приобретаемое здание в размере 4 850 000 рублей ФИО1 производить не будет, а в счет причитающейся с него оплаты он переоформит на ФИО2 объекты недвижимости в течение одного года после заключения договора купли-продажи. Суд критически относится к вышеуказанным доводам, поскольку и спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , заключенный между ФИО1 и ФИО2 и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , заключенный между ФИО6 ФИО1 являются возмездными сделками, а, следовательно, подлежат оплате в размере, указанном в договоре. Таким образом, в судебном заседании был установлен факт неоплаты ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ . Из материалов представленного реестрового дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО11 был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлись: земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения-для ведения садоводства, кадастровый № площадью 522 кв.м., и находящийся на нем объект незавершенного строительства, степень готовности 71%, кадастровый № , расположенные по адресу: <адрес> . Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО10 бы заключен договор купли-продажи, предметом которого являлись: земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения-для ведения садоводства, кадастровый № площадью 522 кв.м., и находящийся на нем объект незавершенного строительства, степень готовности 71%, кадастровый № , расположенные по адресу: <адрес> . Цена договора 2 300 000 рублей (п.2.1 договора). Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела собственником спорных объектов недвижимости является ФИО10 Требований о признании вышеуказанных договоров недействительными истцом не заявлено. С учетом вышеуказанных обстоятельств, истцом заявлены требования о возмещении ФИО2 убытков за неисполнение обязательств по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 000 000 рублей. В ходе судебного разбирательства ответчиком оспаривался размер заявленных убытков, при этом истцом документально не подтвержден размер причиненных убытков в размере 8 000 000 рублей. В силу требований статьи 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО «Агентство независимой оценки « <адрес> ». Заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что рыночная стоимость земельного участка площадью 522 кв.м., имеющего кадастровый № , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для ведения садоводства, и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства площадью 95 кв.м., степень готовности 71 %, имеющего кадастровый № , проектируемое назначение: дачный дом, инвентарный № , находящихся по адресу: <адрес> , по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ , округленно составляет 1 440 000 рублей, в том числе: земельный участок-1 400 000 рублей, объект незавершенного строительства-40 000 рублей. Не согласившись с представленным заключением эксперта, представитель истца обратился в ООО «Южная независимая оценочная компания» с целью рецензирования заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ . Из заключения специалиста (рецензии) № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ произведено с нарушениями действующего законодательства о судебной экспертизе: -заключение не является всесторонним, тщательным, основанным на строго научной и практической основе, проверяемым, обоснованным и полным; -по форме и содержанию не соответствует требованиям закона № 73-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не соответствует Методическим рекомендациям по производству судебных экспертиз, утвержденным Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ; -усматривает процессуальное нарушение, не указаны надлежащие сведения, что экспертиза является первичной, а также по какому делу производится (гражданское), как надлежаще требует Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № п.2.3; -поручение на производство экспертизы и подписка эксперта о предупреждении его об ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, не содержит даты дачи поручения подписки; -в водной части отсутствуют сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве экспертизы; -в заключении отсутствуют данные о проведенном экспертном осмотре; -степень сопостовимости аналогов с объектом оценки-сомнительная; -экспертом необоснованно принят физический износ объекта исследования в размере 65%. Вывод об износе здания экспертом не обоснован и приводит к занижению стоимости объекта недвижимости; -экспертом сделан неверный расчет стоимости земельного участка, что привело к необоснованному занижению стоимости объекта до 43%; -использование экспертом аналогов для расчета с датами предложения (июнь-июль) после даты оценки ( ДД.ММ.ГГГГ ) является нарушением требований ФСО III «Процесс оценки». В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО14 , проводившая судебную экспертизу), которая будучи предупрежденной об уголовной ответственности по ст. 306, 307 УК РФ, о чем дала расписку пояснила, что она является негосударственным экспертом ООО «Агентство независимой оценки « <адрес> », имеет высшее образование. Перед началом производства судебной экспертизы по настоящему делу ей была дана подписка, содержащая предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем свидетельствует ее подпись (стр. 3 заключения). Экспертом соблюдены требования ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требования п. 8 ФСО VI. Информация, предоставленная в Заключении является проверяемой. При производстве экспертизы экспертом использовались документы представленные в материалы дела, а также представленные фотоматериалы объектов оценки, сведения о состоянии объектов на дату в прошлом. Судебные решения или иные доказательства, которые содержат выводы о недостоверности сведений в материалах дела отсутствуют. Эксперту доступны результаты осмотра, представленные в материалах гражданского дела. Стоимость капитального ремонта экспертом не определялась, так как вопрос о величине стоимости проведения ремонтных работ перед экспертом не ставился. Перед экспертом не был поставлен вопрос об определении конкретной величины затрат на ремонт объекта оценки. Экспертом был произведен анализ рынка объекта оценки, и как следствие дано заключение о размере рыночной стоимости спорных объектов. Оснований не доверять показаниям эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, у суда не имеется. Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы, назначенной по определению суда может быть положено в основу решения суда. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности проведенной судебной экспертизы. К отчету приложены копии документов, свидетельствующих о компетентности эксперта, в отчете об определении стоимости объектов недвижимости приведен перечень нормативных документов и специальной литературы, которыми руководствовался эксперт. При проведении исследования использовался сравнительный расчет аналогов, заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта изложены определенно, не допускают неоднозначного толкования, понятны лицу, не обладающему специальными познаниями. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено упущенная выгода). Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , в связи с чем истцу были причинены убытки. С учетом представленных доказательств, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о возмещении убытков за неисполнение обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 440 000 рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков за неисполнение обязательств по договору купли-продажи-удовлетворить частично. Взыскать с ФИО2 (паспорт: серия № № ) в пользу ФИО1 убытки за неисполнение обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 440 000 рублей. В остальной части требований ФИО1 к ФИО2 -отказать. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня вынесения. Судья Тахтамукайского районного суда РА ФИО15